Mecanismul formarii rentei funciare

Mecanismul formarii rentei funciare

La baza formarii rentei, in general, sta legea randamentelor neproportionale.

La baza formarii rentei funciare sta oferta rigida de terenuri agricole, permanentul raport de inegalitate dintre nivelul ei si cel al cererii corespunzatoare.

Renta diferentiala I (de fertilitate), ia nastere datorita a doua cauze:  1.deosebirile de fertilitate dintre terenuri;

2. deosebirile de pozitie dintre ele.

In cele ce urmeaza vom calcula renta diferentiala de fertilitate (renta diferentiala I), pornind de la rezultatele obtinute de un fermier la cultura graului.

Calculul rentei diferentiale I Tabel nr.1

Linia 1:

Categoriile de teren se dau in datele initiale.

Linia 2:

Cheltuielile de productie pe hectar se dau in datele initiale.

Linia 3:

Productia de grau obtinuta se da in functie de categoria de teren.

Linia 4:

Rata normala a profitului ce se estimeaza a se obtine este de 20% indiferent de categoria de teren luata in discutie.

Linia 5:

R_pr =

Pr = = = 600.000 u.m.

Linia 6:

CTM(cost unitar) =

= 1.000 u.m./kg

= 750 u.m./kg

= 600 u.m./kg

Linia 7:

P = CTM + 20% CTM

P = 1.000 + = 1.000 + 200 = 1.200 u.m./kg

Linia 8:

IT = p Q

1.200 3.000 = 3.600.000 u.m

1.200 4.000 = 4.800.000 u.m

1.200 5.000 = 6.000.000 u.m

Linia 9:

R_I = VT - (CT + P_r)

4.800.000 - (3.000.000 + 600.000) = 1.200.000 u.m

6.000.000 - (3.000.000 + 600.000) = 2.400.000 u.m

Renta diferentiala I, se obtine ca urmare a diferentelor de fertilitate naturala a terenurilor. Intreaga productie agricola se vinde la pretul care se formeaza pe baza costului de productie de pe terenul marginal (acolo unde costul unitar este cel mai ridicat), si de aceea producatorii care au cultivat terenurile cu fertilitate buna si foarte buna vor obtine un spor de venit. Acest spor de venit suplimentar obtinut pe terenurile cu fertilitate buna si foarte buna imbraca forma rentei diferentiale I si va fi insusit de proprietarul de pamant. Dupa cum reiese din datele calculate in tabelul de mai sus, pe terenul de cea mai slaba calitate nu se obtine renta.

Intrebare ? Daca proprietarul terenului cu cea mai slaba fertilitate nu obtine renta diferentiala, de ce il pune la dispozitia activitatii economice   si-l da in arenda fara a obtine de pe urma lui vreun venit ?

Raspunsul are la baza teoria lui Malthus, care sustine ca populatia creste mai repede decat productia agricola, ceea ce determina ca in mod obisnuit pe piata produselor agroalimentare cererea sa fie superioara ofertei.

Renta diferentiala II (de intensitate), este insusita de arendasul care a facut investitia, pana in momentul in care expira contractul de arendare. Daca terenul agricol este exploatat de proprietarul sau, acesta isi va insusi direct atat profitul normal cat si venitul suplimentar sub forma rentei funciare.

Daca terenul este dat in arenda, atunci arendasul isi insuseste un profit normal la capitalul pe care il investeste, iar partea care depaseste acest profit este platita de catre arendas sub forma de arenda, proprietarului funciar pentru cedarea de catre acesta a dreptului de a exploata pe termen determinat suprafata de teren arendata.

Preluand o parte din datele calculate la renta diferentiala I si tinand cont de datele din tabelul urmator, vom calcula renta diferentiala II ( renta de intensitate).

Calculul rentei diferentiale II Tabel nr.2

Linia 1:

Cheltuielile de productie sunt preluate din tabelul nr. 1 de la categoria de teren cu gradul de fertilitate foarte bun.

Linia 2:

Productia obtinuta se da si este in functie de investitiile care se fac.

Linia 3:

CTM =

= 600 u.m kg

= 500 u.m kg

= 429 u.m kg

Linia 4:

Pretul unitar de vanzare este calculat la problema precedenta.

Linia 5:

IT = p Q

1.200 5.000 = 6.000.000 u.m.

1.200 6.000 = 7.200.000 u.m.

1.200 7.000 = 8.400.000 u.m.

Linia 6:

Renta diferentiala I este de 2.400.000 pentru categoria de teren de fertilitate foarte buna, indiferent de investitiile care se fac.

Renta diferentiala II, se calculeaza astfel:

R_II = VT - (CT + P_r + R_I)

7.200.000 - (3.000.000 + 600.000 + 2.400.000) = 1.200.000 u.m.

8.400.000 - (3.000.000 + 600.000 + 2.400.000) = 2.400.000 u.m.

Mecanismul contemporan de formare a rentei funciare are drept componenta structurala existenta preturilor de interventie la principalele produse agricole, prin intermediul carora se regleaza oferta si cererea.

4.3. Pretul pamantului.

In ceea ce priveste valoarea terenurilor se impune sa facem doua precizari:

Daca ne referim la zonele din centrul marilor orase, se constata ca valoarea acestor suprafete a crescut si creste in continuare ca efect al unei cereri mereu ascendente.

Daca ne referim la valoarea terenurilor agricole, cu toate ca se inregistreaza cresteri ale populatiei (creste deci si cererea pentru produse agroalimentare), valoarea acestor terenuri nu inregistreaza un ritm de crestere asa de accentuat ca in cazul terenurilor din marile orase.

Pretul pamantului - rezulta in urma unui proces de vanzare-cumparare a unui lot de teren. Reprezinta suma de bani oferita in schimbul cedarii de catre o persoana spre alta a dreptului de proprietate asupra pamantului.

P_P =

unde :  P_P - pretul pamantului;

R - marimea rentei;

d - rata medie a dobanzii in economie.

Factorii care influenteaza pretul pamantului sunt:

marimea rentei;

rata nominala a dobanzii;

raportul C O in privinta terenurilor agricole;

pretul produselor agroalimentare;

investitiile si imbunatatirile funciare;

posibilitatea utilizarii alternative a suprafetelor de teren.