INCETAREA CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

§ l. Incetarea contractului de locatiune prin acordul partilor

Avand in vedere ca incheierea contractului de locatiune se face prin acordul partilor, firesc este ca acest contract sa poata inceta tot prin consimtamantul lor. Cu alte cuvinte, daca partile, prin liberul lor consim­tamant, au incheiat un act constitutiv de drepturi si obligatii - contractul de locatiune -, nimic nu se opune ca ele sa hotarasca sa puna capat acestuia.

Acordul de vointa a partilor, in sensul stingerii raportului juridic de locatiune, constituie un act juridic bilateral, un adevarat contract, in sensul art. 942, coroborat cu art. 969 alin. 2 C. civ.

§ 2. Incetarea contractului de locatiune prin expirarea termenului

Potrivit art. 1436 C. civ., in cazul in care partile au stabilit la incheierea contractului durata locatiunii sau, in lipsa unei asemenea clauze, cand termenul este stabilit de lege (art. 1450-1452 C. civ.), la implinirea lui, contractul de locatiune va inceta de drept, fara nici o instiintare prealabila.

Sunt situatii in care, dupa expirarea termenului contractual, raporturile de locatiune continua. Astfel, daca locatarul foloseste pe mai departe lucrul inchiriat, iar locatorul nu se opune, potrivit art. 1437 si art. 1452 C. civ., contractul de locatiune se considera reinnoit prin tacita relocatiune (reconductiune), chiar daca partile n-au prevazut aceasta prelungire in mod expres. Tacita relocatiune nu poate avea loc in cazul in care, anterior expirarii termenului, locatorul a notificat concediul (manifestarea vointei de a nu reinnoi contractul) si aceasta chiar daca locatarul a continuat sa foloseasca bunul si dupa implinirea termenului (art. 1438 C. civ.).

Tacita relocatiune are loc in conditiile contractului de locatiune initial incheiat, insa noul contract se va considera incheiat fara termen, cu exceptia cazurilor in care termenul este prevazut de lege.

§ 3. Denuntarea unilaterala a contractului de locatiune

Potrivit art. 1436 alin. 2 C. civ., daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, atunci contractul poate inceta prin denuntarea unilaterala facuta de oricare dintre parti, fara sa fie necesara vreo justificare, insa cu respectarea unui termen de preaviz.

Termenul de preaviz reprezinta intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul de locatiune si data la care acesta urmeaza sa inceteze; el variaza dupa natura lucrului si obiceiul locului, si are ca ratiune protectia partii careia i se comunica preavizul, in sensul de a-si gasi un nou locatar, respectiv acesta sa-si gaseasca un alt lucru corespunzator pe care sa-l inchirieze.

Denuntarea unilaterala (concediul) reprezinta un act unilateral de vointa, care duce la desfacerea contractului, indiferent de acceptarea celeilalte parti.

§ 4. Incetarea contractului de locatiune prin reziliere

Potrivit art. 1439 alin. 2 C. civ., neexecutarea de catre una din parti a obligatiilor care-i revin, neexecutare care aduce o vatamare celeilalte parti, indreptateste pe aceasta din urma sa ceara desfacerea contractului prin reziliere.

Fiind un contract sinalagmatic, cu executare succesiva, contractul de locatiune va fi supus rezilierii in conditiile dreptului comun (art. 1020 - 1021 C. civ.).

§ 5. Pieirea lucrului inchiriat

Potrivit art. 1423 alin. 1- prima parte - si art. 1439 alin. 1 C. civ., pieirea totala a lucrului inchiriat duce la incetarea contractului de locatiune, indiferent de cauza pieirii - forta majora sau culpa partilor -, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la refacerea, reconstruirea sau inlocuirea lui.

Daca lucrul inchiriat a pierit numai in parte, locatarul este indreptatit a cere, dupa caz, o reducere a chiriei proportional cu pierderea suferita sau rezilierea contractului, iar partea in culpa va fi tinuta la plata de daune-interese, intocmai ca in cazul pieirii totale.

§ 6. Desfiintarea titlului locatorului

Desfiintarea titlului locatorului poate avea ca efect incetarea locatiunii, potrivit principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. Astfel se intampla atunci cand pierderea titlului este cu efect retroactiv, cum ar fi nulitate sau revocare, ori atunci cand locatorul a fost evins de un tert printr-o actiune in revendicare.

De la aceasta regula exista insa si unele exceptii:

- contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman valabile pana la 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat;

- potrivit art. 519 C. proc. civ., raman valabile si contractele incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat, chiar daca este evins, sub conditia ca locatiunea sa fi fost incheiata cu buna-credinta si sa aiba data certa, anterioara inscrierii comandamentului;

- raman valide si contractele de locatiune incheiate de mostenitorul aparent, in cazul in care locatarul a fost de buna-credinta.

§ 7. Instrainarea lucrului inchiriat prin acte intre vii

Potrivit art. 1441 C. civ., in cazul in care locatorul a instrainat prin vanzare bunul inchiriat, cumparatorul este obligat sa respecte contractul de locatiune incheiat anterior instrainarii, cand aceasta s-a facut printr-un inscris autentic sau printr-un inscris sub semnatura privata cu data certa, cu exceptia cazului in care incetarea locatiunii din cauza instrainarii ar fi fost prevazuta prin contractul de locatiune.

Contractul de locatiune nu inceteaza de drept in cazul instrainarii bunului. Asa fiind, in cazul in care dobanditorul imobilului nu este obligat sa respecte locatiunea facuta de instrainator, el va putea obtine incetarea contractului de locatiune numai daca va anunta locatarului concediul, cu respectarea unui termen de preaviz (art. 1443 C. civ.).