Garantarea obligatiilor. Ipoteca.
Ipoteca este o garantie reala,
servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau,
printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala
in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil); sintetic,
ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real
accesoriu asupra unui imobil al debitorului. CONDITII: ipoteca nu va putea fi constituita decat prin act
autentic; inscriptiile ipotecare se fac la judecatoria in a carei raza
teritoriala sunt situate imobilele ipotecate; pot fi ipotecate numai imobilele
(care se afla in circuitul civil) impreuna cu accesoriile lor care sunt imobile
prin destinatie, precum si uzufructul asupra unor imobile; ipoteca trebuie sa
fie specializata sub un dublu aspect; sa fie determinata cu privire la imobilul
afectat; sa fie determinata in ceea ce priveste valoarea creantei. conditii
privind persoana constituientului: cel ce o constituie trebuie sa aiba capacitatea
deplina de exercitiu; cel ce o constituie trebuie sa aiba calitatea de
proprietar actual al imobilului ce se ipotecheaza. Bunurile viitoare ale
debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de
proprietate al constituientului este sub conditie suspensiva sau rezolutorie,
aceeasi conditie va afecta si ipoteca. Deasemenea, nu se pot ipoteca bunurile
altuia, indiferent daca acestea apartin persoanelor fizice sau juridice, decat
cu consimtamantul lor expres. Conditii de forma: contractul de ipoteca este un
contract solemn, ipoteca trebuind sa fie incheiata prin inscris autentic. Conditii
de publicitate: acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca,
ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii;
publicitatea consta in inscrierea ipotecii in cartea funciara de la judecatoria
din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile incheie
un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal
(sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor
autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul
delegat cu tinerea cadastrului va dispune (binenteles, dupa verificarea
actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii in registrul de carte funciara. EFECTE: se constituie un drept de creanta a
creditorului numai asupra bunurilor imobile (sau imobile prin destinatie) ale
debitorului. in raport cu debitorul: acesta pastreaza detentia imobilului
ipotecat; are dreptul sa culeaga fructele ca orice proprietar; are dreptul de a
instraina imobilul ipotecat, dar, in acest caz, imobilul se va stramuta catre
noul dobanditor, grevat de ipoteca constituita asupra lui. In raport cu
creditorul: are un drept de urmarire a imobilului in mana oricui s-ar afla; are
un drept de preferinta fata de ceilalti creditori (luandu-se in calcul rangul
ipotecii). In raport cu tertii dobanditori ai imobilului ipotecat: fata de
acestia, ipoteca nu constituie o indisponibilizare, ei putand achizitiona
imobilul ipotecat sub conditia de a-l prelua cu tot cu sarcina ce-l greveaza. AVANTAJE: creditorul ipotecar are
dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta; in caz
de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor
chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare; inscriptiile
ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs de 15 ani din
ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand
daca nu au fost prelungite - pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze
rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva); ipoteca
continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte
din datorie si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul
trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea
pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil); la
scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea
silita (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificarile sale) privind executarea
creantelor bugetare); cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea
imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului (imprumutatului). RISCURI/DEZAVANTAJE: fiind o
obligatie accesorie obligatiei principale garantate, ipoteca are aceeasi soarta
ca si principalul - "accesorium sequitur principale" (accesoriul urmeaza
principalul). Deci, daca obligatia principala este afectata de modalitati
(termen, conditie, etc) si ipoteca va fi la randul ei va fi afectata de
acestea.; nerespectarea formalitatilor de publicitae este sanctionata cu
nulitatea inscrierii, ceea ce inseamna ca ipoteca nu va fi opozabila si nu va capata
rang decat din momentul inregistrarii sale regulate, rangul capatandu-se din
momentul in care inscrierea a fost facuta in mod valabil; nerespectarea formei
autentice a contractului de ipoteca duce la nulitatea absoluta a acestuia; cum
ipoteca este folosita cel mai adesea la vanzarile/creditele pe termen mijlociu
sau lung, in acest interval, pana la plata ultimei rate scadente, pot aparea
evenimente neprevazute (ex:incendiu, inundatii, cutremure, etc) care sa
diminueze (uneori chiar substantial) sau chiar sa duca la disparitia bunului
imobil asupra careia este constituita ipoteca. De aceea, intotdeauna bunul
ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurari, iar polita de
asigurare sa fie emisa pe numele beneficiarului ipotecii; modalitatea greoaie
de constituire (ca timp si formalitati ce trebuiesc indeplinite).
