 |  |
|
Legea nr. 114/1996 prevede unele reguli speciale privind inchirierea locuintelor cu destinatie speciala, cum sint: locuinta sociala, locuinta de serviciu si de interventie, locuinta de necesitate si locuinta de protocol. In cazul acestor locuinte exista reguli special prevazute de lege, iar in masura in care nu exista reguli speciale se aplica regimul juridic general al contractului de inchiriere a locuintei, completat cu regulile dreptului comun.
Constituie locuinta sociala locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite dobindirea in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei (art. 2 lit. c).
Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale (art. 39 si pct III 6 din anexa la Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia) si, ca atare, sint inalienabile, dar pot fi inchiriate (art. 135 al. 5 din Constitutie si art. 11 din Legea nr. 213/1998), insa nu pot fi vindute chiriasilor (art. 47).
Locuintele sociale pot fi inchiriate familiilor (persoanelor) cu un venit mediu net lunar realizat in ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social, potrivit legii, majorat cu 10% (art. 42).
Nu pot beneficia de locuinte sociale (indiferent de venit) persoanele sau familiile care:
detin in proprietate o locuinta;
au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990;
au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte;
detin, in calitate de chirias, o alta locuinta (art. 48).
Locuintele sociale se repartizeaza in vederea inchirierii de catre consiliile locale chiriasilor prevazuti in art. 15 din O.U.G. nr. 40/1999 si apoi, in ordinea de prioritate stabilita de ele, urmatoarelor categorii de persoane (indreptatite potrivit art. 42 si 48): tinerii casatoriti care au fiecare virsta de pina la 35 de ani, tinerii proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit virsta de 18 ani, invalizii de gradul I si II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii si vaduvele de razboi, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990 (republicata) si ai Decretul-lege nr. 118/1990 (republicat), alte persoane sau familii indreptatite (art. 43).
La repartizarea locuintelor sociale, numarul de camere ce pot fi atribuite este in functie de numarul persoanelor indreptatite (1-3 persoane - o camera; 4 persoane - 3 camere; 5-6 persoane - 4 camere; 7-8 persoane - 5 camere[1]).
Contractul de inchiriere avind ca obiect locuinta sociala se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta, cu beneficiarii stabiliti de consiliul local.
Contractul se incheie pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale (art. 44 al. 1).
Chiria prevazuta in contract nu trebuie sa depaseasca 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenta pina la valoarea nominala a chiriei, calculata potrivit art. 31, va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta sociala (art. 44 al. 2).
Titularul contractului este obligat sa comunice primarului, in termen de 30 de zile, orice modificare produsa in venitul net lunar al familiei, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere. In caz de modificare a venitului, autoritatea administratiei publice locale va modifica corespunzator cuantumul chiriei si al subventiei cuvenite proprietarului (unitatii administrativ-teritoriale, ca titular al domeniului public de interes local - art. 39 si 45).
Art. 46 lit a precizeaza ca rezilierea contractului avind ca obiect locuinta sociala intervine, inainte de termenul stabilit, in conditiile prevazute la art. 24 (denuntarea contractului de catre chirias, neplata chiriei sau a cheltuielilor comune cel putin 3 luni consecutiv etc.).
Desi nu se prevede expres, locatiunea inceteaza - si in cazul locuintei sociale - la expirarea termenului contractual, daca nu intervine "prelungirea" (reinnoirea) contractului pe baza declaratiei de venituri prevazuta de art. 44 al. 1.
Drept cauze speciale de reziliere, legea prevede doua ipoteze:
conform art. 45, se sanctioneaza cu rezilierea contractului necomunicarea in termen de 30 de zile a modificarilor produse in venitul net lunar al familiei;
conform art. 46 lit. b, contractul se poate rezilia "in cazul in care venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi, depaseste cu peste 20% nivelul minim prevazut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare"; rezulta ca depasirea venitului care indreptateste la inchirierea unei locuinte sociale nu determina incetarea inainte de termen a contractului, ci ea intervine - ca sanctiune civila - pentru neachitarea chiriei nesubventionate.
La cele doua cazuri de incetare a contractului se poate adauga si ipoteza in care, dupa incheierea lui, titularul sau membrii familiei dobindesc in proprietate (de exemplu prin mostenire) o locuinta, daca locuinta in cauza poate fi ocupata de titular si membrii famileii sale.
Legea interzice subinchirierea locuintei sociale (art. 49). Subinchirierea nu este admisa nici chiar cu acordul locatorului.
Tot astfel, se interzice "transmiterea dreptului de locatiune" - adica schimbul de locuinte (chiar si intre persoane indreptatite la locuinta sociala) si cesiunea contractului de inchiriere. Nerespectarea acestor interdictii, precum si schimbarea destinatiei spatiului inchiriat, se sanctioneaza cu rezilierea contractului de inchiriere si suportarea eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz (art. 49).
Este locuinta de serviciu locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit prevederilor legale (art. 2 lit. d).
Este locuinta de interventie locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice (art. 2 lit. e) sau bugetare.
Asemenea locuinte (existente sau care se vor construi din fonduri bugetare sau ale agentilor economici) se inchiriaza ca accesoriu al contractului (raportului) de munca. Exista si unele deosebiri de regim juridic intre locuinta de serviciu si locuinta de interventie.
Potrivit legii, conditiile si durata de inchiriere vor fi stipulate in contractul de inchiriere incheiat intre partile contractante, accesoriu la contractul de munca (art. 51 al. 2). Rezulta ca locuintele de serviciu pot fi inchiriate numai personalului unitatii, beneficiara a fondului. La inchirierea acestor locuinte, numarul de camere ce pot fi atribuite este in functie de numarul persoanelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere (anexa 1 la Legea nr. 114/1996), la fel ca si in cazul locuintelor sociale.
Locuintele de serviciu realizate in conditiile Legii nr. 114/1996 finantate din bugetul de stat si din bugetele locale, pot fi vindute in conditiile legii, dar numai cu aprobarea Guvernului si numai in situatia in care activitatea care a generat realizarea locuintelor respective s‑a restrins sau a incetat (art. 53 al.ult.).
Deoarece contractul de inchiriere avind ca obiect o locuinta de serviciu este accesoriu la contractul de munca, odata cu incetarea contractului de munca inceteaza si efectele contractului de inchiriere (accesorium sequitur principale). In consecinta, titularul contractului de inchiriere poate fi evacuat neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Odata cu titularul urmeaza sa fie evacuati si membrii familiei sale (sau alte persoane care locuiau impreunacu titularul, fiind inscrise in contract), deoarece nu au drepturi locative proprii. Ei nu ar putea invoca beneficiul contractului de inchiriere pentru a continua raporturile de locatiune in conditiile prevazute de art. 27 din Legea nr. 114/1996 pentru ipoteza parasirii definitive a locuintei (sau decesul) titularului de contract. Acest beneficiu ar putea fi invocat numai de catre acel membru al familie care are si el calitatea de salariat al unitatii beneficiare a fondului, putind deveni - in aceasta calitate - noul titular al contractului de inchiriere.
In legatura cu incetarea contractului de inchiriere ca urmare a incetarii raporturilor de munca, s‑a hotarit ca rezilierea locatiunii nu se produce de drept, unitatea putind permite folosirea in continuare a locuintei in conditiile tacitei relocatiuni (art. 1437 Cod civil), care este fara termen. Aceasta posibilitate de continuare a locatiunii dupa incetarea contractului de munca se poate dovedi utila mai ales in cazul pensionarii titularului de contract, precum si in folosul membrilor de familie in cazul decesului acestuia. Spre deosebire de legislatia locativa anterior in vigoare, aceste doua ipoteze de incetare a contractului de munca nu au fost avute in vedere in cadrul noilor reglementari, iar incetarea locatiunii - fara circumstantieri - apare, in aceste cazuri, ca fiind o solutie mai greu de justificat.
In cazul incetarii raportului de munca in astfel de conditii incit titularul contractului de inchiriere este indreptatit sa primeasca ajutor de somaj sau alocatie de sprijin, rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea chiriasului nu poate fi ceruta la incetarea contractului de munca. Legea nr. 1/1991 privind protectia sociala a somerilor si reintegrarea loc profesionala (republicata) prevede: "dreptul locativ la locuinta de serviciu se pastreaza pe intreaga perioada in care chriasul primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin . " (art. 13, ramas in vigoare ca lege speciala in conformitate cu art. 71 din Legea nr. 114/1996). Deci desfacerea contractului de inchiriere poate fi ceruta de unitatea beneficiara numai din momentul in care, in conditiile legii, titularul contractului nu mai este indreptatit sa primeasca ajutor de somaj sau alocatie de sprijin; pina in acest moment se amina posibilitatea rezilierii contractului de inchiriere ca urmare a incetarii raporturilor de munca.
In principiu, locuinta de interventie urmeaza regimul juridic al locuintei de serviciu (art. 54 al. 1). Astfel, fiind, locuinta de interventie poate fi inchiriata numai personalului unitatii, ca accesoriu la contractul de munca (cu numar de camere determinat potrivit anexei nr. 1 la Legea nr. 114/1996) si cu consecinta incetarii dreptului de folosinta ca urmare a incetarii raporturilor de munca.
Comparativ cu locuinta de serviciu, locuinta de interventie prezinta si unele particularitati:
Se considera locuinta de interventie numai locuinta situata in incinta unitatii ori in imediata apropiere a acesteia (art. 54 al. 2). Ea este destinata a servi ca locuinta personalului (si membrilor familiei) care indeplineste anumite atributii de serviciu ce necesita prezenta in preajma locului de munca (locuintele situate in catoanele izolate de‑a lungul liniilor de cale ferata sau drumuri; in cladiri izolate ale statiilor meteorologice sau depozitelor rezervelor de stat; in cladirile izolate in care se afla cazat personalul care deserveste instalatiile sau retelele de inalta tensiune, releele de televiziune si radio etc.) In cazul locuintei de interventie, inchirierea se face nu numai in consideratia raportului de munca, dar chiar in consideratia functiei indeplinte de persoana incadrata in munca.
Locuinta de interventie nu poate fi vinduta chiriasului (art. 54 al. 3).
Incetarea contractului de munca atrage in toate cazurile (inclusiv pensionarea) incetarea contractului de inchiriere. Ea intervine chiar daca titularul contractului de inchiriere primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin, numai ca in acest caz evacuarea este conditionata de atribuirea unui alt spatiu locativ corespunzator (art. 13 din Legea nr. 1/191, republicata, coroborat cu art. 71 din Legea nr. 114/1996).
Este locuinta de necesitate locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale caror locuinte sint supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de renovare ce nu se pot efectua in cladiri ocupate de locatari (art. 2 lit. f).
In cazuri de extrema urgenta, consiliile locale pot declara drept locuinte de necesitate locuintele libere aflate in fondul de locuinte sociale (art. 56), caz in care inchirierea va urma regimul juridic al locuintei de necesitate (iar nu al locuintei sociale).
Locuinta de necesitate se atribuie pe baza hotaririi consiliului local (art. 55 al. 3), numarul de camere fiind in functie de numarul persoanelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere (anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996), la fel ca si in cazul locuintelor sociale (indiferent de venitul beneficiarului).
Contractul de inchiriere se incheie de catre primarul localitatii sau de catre o persoana imputernicita de acesta. Inchirierea are caracter temporar, deci contractul se incheie pe durata nedeterminata si confera drepturi locative pina la inlaturarea efectelor care au facut inutilizabila locuinta ocupata anterior (art. 55 al. 3). In cazul in care aceste efecte nu pot fi inlaturate (de exemplu locuinta a fost demolata in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica), titularul contractului va beneficia de locuinta de necesitate pina la atribuirea unei alte locuinte din fondul de stat. Chiriasul poate denunta unilateral contractul (art. 24 lit. a); in schimb, locatorul nu are acest drept (cu toate ca locatiunea nu s‑a facut pentru un timp determinat, ci fara termen, in sensul art. 1436 Cod civil), deoarece rezilierea contractului la cererea lui este conditionata de inlaturarea efectelor care au facut inutilizabila locuinta.
In privinta locuintei de necesitate legea nu prevede dispozitii speciale referitoare la stabilirea si plata chiriei sau executarea altor obligatii contractuale. In consecinta (daca nu se adopta reguli speciale, de exemplu in cadrul masurilor pentru ajutorarea persoanelor sinistrate), se aplica regulile generale care guverneaza efectele contractului de inchiriere a locuintei din fondul de stat. Subventionarea partiala a chiriei este prevazuta numai in cazul locuintelor sociale, iar regulile prevazute pentru aceste locuinte sint aplicabile locuintelor de necesitate numai in privinta finantarii si realizarii lor (art. 55 al. 1), nu si in privinta subventionarii chiriei de la bugetul local (art. 44).
Este locuinta de protocol locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sint alese sau numite in unele functii sau demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora (art. 2 lit. g). Lista imobilelor cu destinatie de locuinta de protocol si conditiile pe care acestea trebuie sa le indeplineasca se stabilesc prin hotarire a guvernului (art. 58 al. 3).
Locuintele de protocol sint proprietate publica a statului si se administreaza de catre RA "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat", care asigura evidenta, intretinerea, repararea si conservarea lor, precum si incasarea chiriei (art. 57 al. 1-2).
Contractul de inchiriere a locuintei de protocol inceteaza de drept in termen de 60 de zile de la data eliberarii din functie a beneficiarului (art. 60 al. 3), neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Persoana in cauza (impreuna cu membrii familiei, daca este cazul) se poate intoarce in locuinta detinuta anterior, cu titlu de proprietate sau chiriasi. Legea prevede ca atribuirea unei locuinte de protocol nu afecteaza drepturile locative detinute de persoana indreptatita la locuinta de protocol (art. 60 al.4); mutarea in locuinta de protocol, nefiind definitiva, nu are semnificatia parasirii locuintei in sensul art. 27 din lege, deci nu atrage incetarea contractului de inchiriere. Se pastreaza nu numai "drepturile locative", dar si obligatiile contractuale. Teoretic, nu e exclusa posibilitatea subinchirierii locuintei in conditiile prevazute de lege. Daca beneficiarul locuintei de protocol este proprietarul locuintei detinute anterior, el pastreaza toate prerogativele si obligatiile care ii revin in aceasta calitate.
Stabilind regimul juridic al locuintelor de protocol, legea prevede unele reguli speciale, pe de o parte pentru locuintele de protocol calificate resedinte oficiale, pe de alta parte pentru celelalte locuinte de protocol (simple).
Au dreptul la cite o locuinta de protocol, ca resedinta oficiala: Presedintele Romaniei, presedintele Senatului, presedintele Camerei Deputatilor si primul-ministru. Aceste resedinte oficiale se atribuie de catre guvern si sint puse la dispozitia persoanelor indreptatite, impreuna cu dotarile aferente, pe intreaga perioada a exercitarii functiei, de catre RA APPS (art. 58 al. 1-2).
Contractul de inchiriere pentru resedintele oficiale se incheie de catre unitatea administratoare cu serviciile de specialitate ale institutiilor in care isi desfasoara activitatea persoanele beneficiare (art. 60 al. 1). Plata chriei se face din bugetele Presedintiei Romaniei, Senatului, Camerei Deputatilor sau secretariatului general al guvernului, dupa caz, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual (art. 66).
Pot beneficia de locuinta de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevazuta de lege, persoanele care indeplinesc urmatoarele functii publice: vicepresedinti ai Senatului si Camerei Deputatilor, ministri de stat, ministrii si asimiliatii acestora, presedintii Curtii Supreme de Justitie, Curtii Constitutionale, Curtii de Conturi si Consiliului Legislativ, precum si avocatul poporului, pe durata exercitarii functiei sau a mandatului (art. 59 al. 1).
Atribuirea locuintei de protocol se face prin decizie a primului-ministru si numai daca persoana solicitanta nu detine, in localitatea in care isi desfasoara activitatea, o alta locuinta care sa corespunda conditiilor stabilite prin hotarirea guvernului pentru locuintele de protocol (art. 59 al. 2-3).
Contractul se incheie de catre unitatea administratoare direct cu beneficiarul care, pe aceasta baza, va putea ocupa locuinta impreuna cu membrii familiei (art. 60 al. 2).
Acest referat nu se poate descarca
| E posibil sa te intereseze alte referate despre:
|
| Copyright © 2024 - Toate drepturile rezervate QReferat.com | Folositi referatele, proiectele sau lucrarile afisate ca sursa de inspiratie. Va recomandam sa nu copiati textul, ci sa compuneti propriul referat pe baza referatelor de pe site. { Home } { Contact } { Termeni si conditii } |
Cursuri |
Cauta referat |