Uzucapiunea
Uzucapiunea
constituie unul dintre efectele cele mai importante ale posesiei utile,
daca nu cumva cel mai important efect. Uzucapiunea sau prescriptia
achizitiva reprezinta nasterea dreptului de proprietate ori a
altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea acestuia de catre o
persoana in conditiile si termenul prevazut de lege. Din
examinarea acestei definitii putem retine ca prescriptia
achizitiva (uzucapiunea) reprezinta un mod de dobandire a
proprietatii, un mod originar, care opereaza doar in sfera
bunurilor imobile si se intemeiaza pe faptul ce trebuie
exercitata in conditiile si termenul prevazut de lege. Uzucapiunea
este un mod originar de dobandire a proprietatii sau a altui drept
real deoarece se intemeiazape faptul posesieie (pe o stare de fapt) ce
exclude ideea de act juridic. Domeniul de aplicare al uzucapiunii se
circumscrie doar la categoria bunurilor imobile, deoarece bunurile mobile se
dobandesc in proprietate prin insasi faptul posesiei lor cu buna
credinta, fara a fi necesara trecerea unui interval de
timp. In aceasta ultima categorie de bunuri (mobile), literature
juridica si practica judiciara vorbesc fie de o prescriptie
instantanee, (chiar daca este o contradictie in termeni), fie de
faptulca posesia valoreaza titlu. Uzucapiunea, ca mod de dobandire a
proprietatii, opereaza doar in privinta bunurilor imobile
care se afla in proprietate privata, indiferent de titularul acestui
drept (statul, regii autonome, societati comerciale,
unitati administrative sau persoane fizice). Nu pot fi dobandite pe
aceasta cale bunurile imobile care fac parte din domeniul public
national sau local, intrucat acestea sunt scoase din circuitul civil
general. Cu alte cuvinte, pot fi uzucapate numai imobilele aflate in circuitul civil general. Aceasta
situatie este reglementata in mod expres atat in art. 135 pct. 5 din
Constitutie cat si in art. 1844 Cod civil, art. 5 alin. 2 din Legea
18/1991 si in art. 74 alin. 1 din Legea nr. 69/1991. Potrivit acestor
texte legale "Bunurile proprietate publica sunt inalienabile si, in
masura in care sunt legalmente - inalienabile, ele sunt imprescriptibile
(extinctiv sau achizitiv). Uzucapiunea este reglementata in codul civil
(Cartea a III-a titlul XX, in Decretul 167/1958 si in Decretul-Lege nr.
115/1938 pentru unificare dispozitiunilor privitoare la cartile
funciare. Uzucapiunea se justifica pe urmatoarele considerente:
dovada dreptului de proprietate este de multe ori destul de dificila.
Aceasta dovada este mult mai facila cand dreptul real se
dobandeste printr-un mod originar cum este uzucapiunea, deoarece o stare
de fapt este mai usor de probat. Drept urmare, uzucapiunea are rolul de-a
inlatura dificultatile si inconvenientele probei dreptului
de proprietate; uzucapiunea clarifica raporturile juridice cu privire la
un bun imobil. Avand ca efect nasterea dreptului de proprietate in
persoana posesorului, uzucapiunea transforma aparenta indelungata intr-un raport juridic de
proprietate cert si indiscutabil; uzucapiunea
constituie o sanctiune indreptata impotriva fostului proprietar,
impotriva neglijentei acestuia care a permis altei persoane sa
foloseasca vreme indelungata imobilul proprietatea sa. In
privinta uzucapiunii, legislatia noastra cuprinde doua mari
sisteme de reglementare: sistemul Codului civil si sistemul
cartilor funciare, in functie de modul de realizare al
publicitatii imobiliare in diferitele regiuni ale tarii. Reglementarile Codului civil cu
privire la felurile si conditiile uzucapiunii se aplica numai in
acele teritorii in care publicitatea imobiliara se realizeaza prin
registrele de transcriptii si inscriptii.In aceste regiuni
importanta uzucapiunii este cu totul deosebita deoarece ea
reprezinta dovada suprema a dreptului de proprietate. In sistemul
Codului civil nasterea, stingerea sau transmiterea dreptului de
proprietate se realizeaza prin acordul de vointa, contractul
avand un caracter constitutiv de drept real. Registrele de transcriptii
si inscriptii realizeaza doar opozabilitatea fata de
terti, ele reprezentand deci un sistem de publicitate imobiliara. Drept
urmare, proba dreptului de proprietate (sau a altui drept real) se face prin
contract, iar in ipoteza unor transferuri succesive, este
necesaraexhibarea tuturor acestor acte translative, ceea ce, in unele
situatii este aproape imposibil. De aceea, in doctrina aceasta
probatiune a fost denumita diabolica! Datorita acestei
situatii, uzucapiunea reprezinta dovada absoluta a dreptului
real deoarece, in loc sa dovedesti sirul neintrerupt al actelor
translative, este suficient (si mult mai facil) sa dovedesti o
stare de fapt: o posesie utila exercitata in termenul prevazut
de lege. Cu alte cuvinte, sa dovedesti uzucapiunea.In sistemul
Codului civil, uzucapiunea este de doua feluri: uzucapiunea de 30 de ani; uzucapiunea
de 10 sau de 20 de ani, ori de 10 pana la 20 de ani. In privinta
uzucapiunii de 30 de ani, lucrurile sunt simple. Dreptul de proprietate sau alt
drept real se dobandeste de cel ce poseda un bun imobil timp de 30 de
ani daca sunt intrunite doua conditii: posesia sa fie
utila - asa cum acesta posesie a fost examinata mai sus ,
cand am discutat despre calitatile si viciile posesiunii; posesia
sa fie exercitata neintrerupt timp de 30 de ani, indiferent daca
posesorul este de buna-credinta sau de rea-credinta. Cu
alte cuvinte, cel ce poseda in mod continuu, public, pasnic si
netulburat, timp de 30 de ani, un bun imobil dobandeste dreptul de
proprietate prin uzucapiune. Spre deosebire de uzucapiunea de 30 de ani, cea
de-a doua forma de uzucapiune reglementata de Codul civil are o
reglementare si conditii mult diferite prevazute in art. 1895 -
1899 Cod civil. Potrivit prevederilor art. 1895 Cod civil, posesorul unui bun
imobil determinat dobandeste proprietatea prin prescriptia de 10 ani
daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a
tribunalului unde se afla imobilul si prin prescriptia de 20 de ani
daca locuieste in afara razei teritoriale a tribunalului unde se
gaseste imobilul. Altfel spus, daca adevaratul proprietar
locuieste in raza teritoriala a tribunalului unde se afla
imobilul, posesorul dobandeste dreptul de proprietate daca
poseda timp de 10 ani, iar daca proprietarul locuieste in afara razei teritoriale - posesorul
prescrie in 20 de ani. In fapt, lucrurile pot fi diferite. Este posibil ca
adevaratul proprietar sa locuiasca determinate perioade de timp
atat in raza teritoriala a tribunalului unde se afla situat imobilul,
cat si in afara ei. Intr-o astfel de situatie, termenul de
prescriptie se calculeaza astfel: la numarul de ani cat
proprietarul a locuit in raza teritoriala a tribunalului unde se afla
situat imobilul se adauga dublul anilor in care proprietarul a locuit in
afara razei tribunalului. Din examinarea textului art. 1895 Cod civil
rezulta ca acest fel de uzucapiune se aplica numai bunurilor
imobile individual determinate iar pentru a o putea invoca cu succes trebuiesc
indeplinite doua conditii: Posesia sa se intemeieze pe un just
titlu sau justa cauza; Posesia sa fie de
buna-credinta. Aceste doua conditii legale
demonstreaza diferenta considerabila fata de
uzucapiunea de 30 de ani care opereazaindiferent de existenta sau
inexistenta titlului sau bunei-credinte. Prin just titlu se intelege orice act juridic translativ de
proprietate (vanzare, donatie, schimb, etc) care, contrar credintei
dobanditrului, nu are puterea sau capacitatea de a-i stramuta
proprietatea, nu este transfer de proprietate. Acest lucru este cat se poate de
firesc deoarece, daca actul (justul titlu) este translativ de proprietate,
dobanditorul devine proprietar ca urmare al efectului translativ de proprietate
al actului incheiat. Intr-o asemenea situatie el nu are nici interesulde-a
invoca uzucapiunea si nici posibilitatea de-a o face deoarece transferul
proprietatii s-a facut ca urmare a incheierii actului translativ
de proprietate, fiind de neconceput invocarea unui mod original de dobandire a
dreptului de proprietate (uzucapiune). Existenta titlului translativ de
proprietate exclude ideea dobandirii dreptului prin uzucapiune. Dreptul s-a
nascut ca efect al posesiei indelungate. Literatura juridica si
practica judiciara considera ca pentru a fi in prezenta
unui just titlu este esential ca actul sa provina de la o
alta persoana decat adevaratul proprietar (de la un nou "dominus"). Acest lucru este
firesc deoarece daca actul ar proveni de la adevaratul proprietar,
acest act ar fi suficient pentru a opera transferul dreptului de proprietate
si nu ar mai fi necesara existenta unei posesii indelungate
(uzucapiunea). Justul titlu trebuie sa existe in realitate. De aceea,
titlul putativ nu este suficient deoarece el exista numai in
imaginatia posesorului. De asemenea titlul nul nu poate servi ca baza
pentru uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani. In schimb, un titlu anulabil
poate fi invocat drept just titlu impotriva oricarei persoane cu
exceptia celui care are dreptul sa ceara nulitatea relativa
(de protectie). In practica judiciara sunt considerate just titlu: Tranzactia;
Hotararea judecatoreasca de adjudecare in cadrul executiei
silite; Hotararea judecatoreasca prin care se constata
existenta unei conventii translative de proprietate; Hotararea judecatoreasca care
tine loc de act autentic de instrainare. In schimb nu sunt
considerate just titlu: Conventiile pe baza carora bunul se afla
in stapanirea unui detentor precar (contractul de depozit, comodat, etc.);
Hotararea judecatoreasca declarativa de drepturi; Conventia
de partaj; Certificatul de mostenitor;; Antecontractul de
vanzare-cumparare. Justul titlu nu se prezuma; el trebuie sa fie
dovedit de catre cel ce invoca uzucapiunea de 10 pana la 20 de
ani. Justul titlu trebuie sa aiba data certa deoarece, in
caz contrar, el nu este opozabil tertilor. Termenul de 10 - 20 de ani
incepe sa curga de la data certa a justului titlu. Cea de-a doua
conditie necesara pentru dobandirea dreptului real prin uzucapiunea
de 10 - 20 de ani este ca posesia uzucapantului sa fie de buna-credinta. Posesia este de
buna-credinta atunci cand cel ce stapaneste bunul
imobil are convingerea ca o face in calitate de titular al dreptului de
proprietate. Cu alte cuvinte, el ignora viciile actului in baza
caruia a intrat in posesia bunului si are credinta ca acest
act este unul perfect valid si ca provine de la adevaratul
proprietar, dar convingerea lui este gresita. Buna-credinta
trebuie sa existe in momentul dobandirii posesiei imobilului (art. 1898
Cod civil), nefiind necesara existenta ei pe parcursul posesiei. Buna-credinta
este prezumata de lege (art.1899 al. 2 Cod civil) dar prezumtia este
una relativa, ceea ce inseamna ca poate fi inlaturata
de catre cel interesat care poate face dovada contrara prin orice
mijloc de proba. In sistemul de
publicitate al cartilor funciare importanta uzucapiunii
ca mod de dobandire al dreptului de proprietate este, in opinia noastra,
mai redusa. Explicatia trebuie cautata in caracterul
constitutiv de drept real al inscrierii in cartea funciara. Daca in
sistemul registrelor de inscriptiuni si transcriptiuni dreptul
real se naste, se transmite sau se stinge ca efect al actului
(contractului) iar inscrierea in registru are doar rolul de a asigura
opozabilitatea fata de terti, in sistemul de carte funciara
dreptul real se naste numai prin inscrierea in cartea funciara. Asa
fiind, dobanditorul are tot interesul sa-si inscrie dreptul in cartea
funciara deoarece contractul imediat nu-i confera un asemenea drept. Odata
inscris in cartea funciara, dreptul real se naste, exista
si, ca atare, problema uzucapiunii nu se mai pune, importanta ei
devenind nesemnificativa. Uzucapiunea
tabulara este reglementata in art. 27 din Legea 115/1938 care
prevede ca in cazul in care s-a inscris fara cauza
legitima, adica pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale care pot
fi dobandite prin uzucapiune, ele vor ramane valabil dobandite daca
titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta timp de 10
ani. Acest caz de uzucapiune (tabulara) se mai numeste "prin
convalescenta titlului". Specific acestei uzucapiuni este faptul ca
dreptul de proprietate este inscris in cartea funciara pe numele
dobanditorului in baza unui titlu nevalabil - imprejurare ce pune sub semnul
intrebarii existenta dreptului real. Daca, insa, timp de 10
ani de la data inscrierii in cartea funciara, dobanditorul poseda bunul
respectiv in conditiile legii, dreptul sau se consolideaza pe
deplin. Prin trecerea termenului de 10 ani, titlul sau nevalabil se
curata de viciile sale, se vindeca, devenind pe deplin
valabil. De aici expresia de convalescenta titlului. Ca urmare, prin
trecerea acestui termen, starea de aparenta tabulara creata
prin inscrierea titlului nevalid se consolideaza punandu-se de acord cu
realitatea. Si in acest caz uzucapiunea produce efecte retroactive, de la
data intabularii acestui drept in cartea funciara (iar nu de la data
implinirii termenului). Uzucapiunea
extratabulara este reglementata in art. 28 al Legii 115/1938
care prevede ca posesorul unui imobil care l-a posedat, in conditiile
legii, timp de 20 de ani de la moartea proprietarului de carte funciara,
poate cere intabularea dreptului in favoarea sa cu titlu de uzucapiune. Pentru
ca uzucapiunea sa poata opera in aceasta situatie, se cer
intrunite in mod cumulativ urmatoarele conditii: titularul dreptului
de proprietate inscris in cartea funciara sa fie decedat; uzucapantul
sa posede imobilul timp de cel putin 20 de anide la moartea
proprietarului tabular. posesia sa fie utila, indiferent de buna sau
reaua-credinta a posesorului Posesorul care indeplineste aceste
conditii se poate adresa cu cerere judecatoriei in a carei
raza este situat imobilul. Cererea este publicata prin afisare
pentru ca cei interesati sa poata face opozitii. Daca
in termen de o luna de la afisare nu s-au facut opozitii, judecatorul de carte
funciara va dispune, prin incheiere, intabularea dreptului de proprietate
dobandit prin uzucapiune. Daca s-au facut opozitii, acestea se
noteaza in cartea funciara, iar cererea se va inainta instantei
de judecata pentru solutionare. Cand cererea este admisa (prin
incheiere sau hotarare), dreptul de proprietate se intabuleaza cu
data notarii cererii in cartea funciara. In schimb efectele
uzucapiunii se produc retroactiv de la data inceperii posesiunii, dreptul de
proprietate fiind dobandit inaintea inscrierii lui in cartea funciara.
Acesta este motivul pentru care aceasta uzucapiune se numeste
extratabulara. Precizarea de mai sus are importanta
practica in situatia in care, dupa implinirea termenului de
uzucapiune si pana la notarea cererii de intabulare, bunul respectiv
este scos din circuitul civil. In aceasta situatie, desi la data
cererii de intabulare imobilul era scos din circuitul civil, cererea va fi
admisa si se va dispune intabularea daca la data scoaterii
bunului din circuitul civil termenul de 20 de ani era implinit. Explicatia
consta in efectul retroactiv al uzucapiunii care se produce pe data inceperii posesiei (
deci inaintea scoaterii imobilului din circuitul civil). In aceasta
situatie, inscrierea in cartea funciara nu are efect constitutiv de
drept real, ci doar un rol de publicitate (exceptie de la regula efectului constitutiv de drept real al
inscrierii in cartea funciara). Dupa circa o jumatate de secol
de proiecte si incercari nereusite de implementare a unui sistem
de publicitate imobiliara pe intreg teritoriul national, in anul 1996
a fost adoptata Legea nr. 7/1996 a cadastrului si
publicitatii imobiliare. Acesta este sistemul cartilor
funciare. Noua reglementare a preluat multe din dispozitiunile
Decretului-Lege 115/1938, dar noua lege nu mai cuprinde dispozitiile
speciale, derogatorii de la dreptul comun in materie de uzucapiune (prevederile
cuprinse in art. 27 si 28 din legea 115/1938). Drept urmare, de la data
intrarii in vigoare a legii nr. 7/1996 uzucapiunea este si
ramane reglementata de Codul Civil Roman. Intrucat noua reglementare
nu contine dispozitii tranzitorii, rezolvarea conflictelor de legi
privitoare la uzucapiune urmeaza a se face potrivit principiilor care
guverneaza aplicarea legilor civile in timp. Asa fiind, uzucapiunile
implinite inaintea intrari in vigoare a Legii 7/1996 pe teritoriile de
carte funciara isi produc efectele conform Legii 115/1938. Uzucapiunile
incepute dar neimplinite isi vor putea produce efectele in conditiile
si termenele prevazute de Codul Civil Roman, la fel ca si cele
incepute dupa data intrarii in vigoare a legii. Pentru a dobandi
dreptul de proprietate prin uzucapiune, posesorul are uneori interesul sa
uneasca posesiunea sa cu a autorului (antecesorului) sau pentru a realiza
termenul legal al prescriptiei achizitive. Aceasta unire a
posesiunilor se numeste, in literatura si practica judiciara,
jonctiunea posesiunilor. Jonctiunea posesiunilor nu este o
obligatie ci o facultate - asa cum rezulta din textul art. 1860
Cod civil care prevede ca "Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescriptia, sa
uneasca posesia sa cu posesia autorului sau". Cu alte cuvinte,
posesorul actual are posibilitatea sa aleaga intre a invoca sau nu
unirea celor doua posesii. Pentru a putea invoca jonctiunea, autorul
(la fel ca si posesorul actual) nu poate fi titular al dreptului de
proprietate deoarece, in caz contrar, jonctiunea nu este posibila.
Cei doi posesori unesc posesiunile lor pentru a putea prescrie impotriva
proprietarului. Pentru a putea realiza jonctiunea este necesara
indeplinirea cumulativa a doua conditii: sa fie vorba de o
posesie propriu-zisa (utila); posesorul actual sa fi dobandit
posesia imobilului de la autorul sau pe baza unui raport juridic (deoarece
cel ce a uzurpat posesia altuia nu poate invoca jonctiunea). Posesorul
actual trebuie sa continue posesia autorului sau cu toate
calitatile si viciile acesteia, termenul prescriptiei fiind
cel necesar autorului sau. In acest fel pot sa apara trei
situatii diferite: Posesia actuala este de aceeasi natura
cu cea a autorului, fiind de buna-credinta sau de
rea-credinta. In aceasta situatie posesorul actual va
invoca intotdeauna jonctiunea, iar termenul va fi de 10 - 20 de ani (in
caz de buna-credinta) sau de 30 de ani (in cazul
relei-credinte); Daca posesorul actual este de rea-credinta iar autorul sau a fost de
buna-credinta si cu just titlu, el va uzucapa in 30 de ani
si va avea interesul sa invoce jonctiunea; Daca posesorul
actual este de buna-credinta si are just titlu, iar autorul
sau a fost de rea-credinta, el va putea opta pentru solutia
cea mai avantajoasa: fie va incepe o posesie noua de 10 - 20 de ani,
fie va invoca jonctiunea posesiunilor si va prescrie in 30 de ani.
