Promisiunea bilaterala de vanzare- cumparare

Universitatea din Craiova

Facultatea de Drept si Stiinte Administrative

"Nicolae Titulescu"

DISCIPLINA: PROBLEMELE JURISPRUDENTEI ACTUALE IN DREPTUL PRIVAT

SUBIECTUL TRATAT PROMISIUNEA BILATERALA DE VANZARE- CUMPARARE

Master :  Drept privat

anul   I

Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare. Actiune pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

Cuprins pe materii : Drept civil. Obligatii. Contracte. Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare. Obligatiile partilor. Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

Legea nr. 247/2005 : Titlul X art. 5 Cod civil : art. 1298

 In conformitate cu art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.

Cum una dintre parti, si-a indeplinit integral obligatiile asumate prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, in mod legal instanta sesizata in temeiul dispozitiilor Legii nr. 247/2005, a pronuntat o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

 ICCJ, Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia civila nr. 5040 din 20 iunie 2007

La data de 1 aprilie 2005 reclamantii M.V. si M.C.A. au chemat in judecata pe paratul M.I.M., solicitand sa se constate conventia de vanzare cumparare intervenita intre parat, in calitate de vanzator si reclamanti, in calitate de cumparatori, cu privire la imobilul din Bucuresti, sectorul 1, compus din teren in suprafata de 360 mp si constructia edificata pe acesta; in baza art. 1298 Cod civil sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare cu referire la imobilul mentionat; sa fie obligat paratul la plata sumei de 9.600 Euro in echivalent in lei, cu titlu de daune, conform clauzei penale din promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare; sa se dispuna compensarea sumei de 18.027 Euro, in echivalent in lei, reprezentand daune conform clauzei penale contractuale si cheltuieli de judecata, cu 18.027 Euro, din restul de pret al vanzarii de 216.000 Euro. Investit cu solutionarea cauzei, Tribunalul Bucuresti, sectia a IV-a civila, prin sentinta nr. 1215 din 1 noiembrie 2005, a respins ca neintemeiata actiunea reclamantilor.

Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca nu au fost probate sustinerile paratului in sensul ca intre parti nu ar fi intervenit o conventie de vanzare-cumparare, ci un contract de imprumut ori ca intelegerea partilor ar fi fost rodul unui dol exercitat de reclamanti, ca o cauza de nulitate relativa a actului juridic.

In schimb, prima instanta, a retinut ca potrivit dispozitiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, incidente in baza principiului aplicarii imediate a legii civile noi, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare cu privire la un teren, cu sau fara constructie, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta, care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.

Tribunalul a retinut din textul citat ca partea care cere pronuntarea hotararii care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, trebuie sa isi fi indeplinit toate obligatiile asumate prin antecontract. Or, potrivit promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare incheiate intre parti si a actului aditional la aceasta, pretul vanzarii trebuia sa fie achitat integral la data incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, ceea ce inseamna ca la data pronuntarii hotararii care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, pretul imobilului, de 252.000 Euro, trebuia sa fie integral achitat.

Cum reclamantii nu si-au indeplinit obligatia de plata a pretului vanzarii-cumpararii, achitand doar avansul de 30.000 Euro din pretul total de 252.000 Euro, in raport de textul mentionat, tribunalul a retinut ca cererea de constatare a conventiei de vanzare-cumparare si de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, este neintemeiata.

Au fost respinse de asemenea capetele de cerere referitoare la plata daunelor-interese solicitate de reclamanti, potrivit clauzei penale din antecontratul de vanzare-cumparare si aplicarea compensatiei legale, intrucat nu au fost indeplinite conditiile cerute de art. 1079 alin. (1) si art. 1144 Cod civil.

Apelul declarat impotriva acestei sentinte de reclamantii M.V. si M.C.A., a fost admis de Curtea de Apel Bucuresti, sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si de familie, care, prin decizia nr. 8/A din 10 ianuarie 2007, a schimbat in parte sentinta tribunalului si a admis in parte actiunea. A constatat vanzarea-cumpararea intervenita intre reclamanti, in calitate de cumparatori, si paratul M.I.M., in calitate de vanzator, avand ca obiect imobilul teren in suprafata de 360 mp si constructia edificata pe acesta pentru pretul de 252.000 Euro.

Prin aceeasi decizie au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei.

Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut ca prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3661 din 18 noiembrie 2004 de B.N.P. B.N., paratul s-a obligat sa transmita reclamantilor, liber de sarcini si fara nici un litigiu, dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bucuresti, sectorul 1, format din teren in suprafata de 360 mp si constructia edificata pe acesta pentru pretul de 252.000 Euro.

La semnarea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, paratul a confirmat primirea avansului de 17.000 Euro, iar la data de 14 ianuarie 2005 acesta a mai primit de la reclamanti suma de 13.000 Euro, tot cu titlu de avans, ramanand de achitat suma de 222.000 Euro, suma ce urma sa fie achitata la data semnarii contractului in forma autentica.

La data de 28 martie 2005, reclamantii si paratul s-au prezentat la notariat in vederea semnarii actului de vanzare-cumparare in forma autentica, ocazie cu care paratul a refuzat incheierea contractului de vanzare-cumparare. In declaratia olografa data la notar, paratul a mentionat ca nu doreste sa mai incheiere contractul de vanzare-cumparare, intrucat ramane cu o suprafata prea mica de teren, respectiv 30 mp.

Din situatia de fapt expusa, instanta  de  apel a retinut  ca  reclamantii si-au indeplinit toate obligatiile asumate prin antecontract, iar incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica nu s-a putut perfecta din culpa paratului.

Din interpretarea prevederilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, rezulta ca legiuitorul a avut in vedere indeplinirea obligatiilor asumate pana la momentul incheierii contractului si nu se cere ca reclamantii-cumparatori sa fi achitat in intregime pretul, intrucat din antecontract rezulta ca pretul urma sa fie achitat integral la data perfectarii contractului de vanzare-cumparare.

S-a conchis ca instanta de fond trebuia sa aiba in vedere indeplinirea exacta a obligatiilor asumate prin antecontract de catre reclamanti pana la momentul stabilit pentru incheierea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare si in conformitate cu dispozitiile art. 5 alin.(2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 si art. 1298 Cod civil, sa constate intervenita vanzarea-cumpararea imobilului. Faptul ca neindeplinirea obligatiei stipulate in antecontract (incheierea contractului in forma autentica) s-a datorat culpei paratului, rezulta si din pozitia procesuala a acestuia, care a aratat ca nu mai este de acord cu vanzarea intrucat in prezent pretul imobilului a crescut.

Instanta a retinut ca in timpul solutionarii cauzei in apel reclamantii au consemnat la dispozitia paratului diferenta de suma datorata cu titlu de pret, intrucat, asa cum rezulta din procesul-verbal intocmit de executorul judecatoresc la data de 18 decembrie 2006, paratul nu s-a prezentat la termenul fixat prin notificare pentru a primi suma de 222.000 Euro.

Impotriva deciziei data in apel, a declarat recurs paratul M.I.M, care a invocat urmatoarele critici: gresit instanta de  apel  a  retinut  ca  reclamantii si-au indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare si ca paratul ar fi refuzat incheierea contractului in forma autentica, deoarece cand partile s-au prezentat in fata notarului, reclamantii nu aveau asupra lor nici o suma de bani pentru a achita pretul imobilului; reclamantii nu au facut nici o oferta reala pentru achitarea diferentei de pret, conform art. 586-590 C.proc.civ.; consimtamantul paratului a fost viciat, in sensul ca reclamantii nu au realizat ceea ce se convenise anterior si anume de a edifica o constructie, unde ambele parti sa fie coproprietare; intrucat nu s-a facut o oferta reala de plata a diferentei de pret, iar pretul imobilului s-a dublat, paratul a invocat exceptia de neexecutare a contractului de catre reclamanti.

Recursul nu este fondat.

Conform conventiei intitulata "Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare" autentificata de B.N.P. B.N., paratul M.I.M. s-a obligat sa transmita, liber de orice sarcini si fara nici un litigiu, reclamantilor M.V. si M.C.A., dreptul de proprietate asupra imobilului din Bucuresti, sectorul 1, format din teren in suprafata de 360 mp si constructie edificata pe acesta.

Potrivit conventiei, pretul integral al imobilului a fost stabilit la suma de 252.000 Euro, din care, la data autentificarii promisiunii de vanzare, paratul-vanzator (promitent) a primit suma de 17.000 Euro, urmand ca restul de pret, in suma de 235.000 Euro, sa fie platit astfel: in termen de 15 zile de la data autentificarii antecontractului se va plati suma de 30.000 Euro, urmand ca restul de 205.000 Euro sa fie platit la data autentificarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Este de mentionat ca promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare cuprinde si clauze referitoare la alte obligatii asumate de parti in scopul aducerii la indeplinire a tranzactiei.

Ulterior, prin actul aditional autentificat sub nr. 91 din 14 ianuarie 2005 la acelasi birou notarial, partile au modificat partial promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, numai cu privire la plata pretului, in sensul ca paratul promitent a mai primit, cu titlu de avans, suma de 13.000 Euro, urmand ca echivalentul in lei al sumei de 222.000 Euro sa fie achitati la data semnarii contractului de vanzare-cumparare.

Prin incheierea de certificare fapte nr. 2382 din 28 martie 2005 notarul public, in prezenta reclamantei si a paratului, a constatat si a consemnat ca acesta din urma refuza incheierea contractului de vanzare-cumparare, iar prin declaratia autentificata de acelasi notar sub nr. 5300 din 20 iunie 2005, paratul, sub semnatura si scris propriu, a refuzat perfectarea actului.

Conform notificarii inregistrate sub nr. 2297 din 21 decembrie 2006 la B.E.J. D.G. si a procesului-verbal din 18 decembrie 2006, incheiat de acelasi executor judecatoresc, s-a consemnat si s-a adus la cunostinta paratului vanzator, conform art. 588 alin.(2) C.proc.civ., faptul ca reclamantii vanzatori au consemnat la CEC la dispozitia paratului suma de 222.000 Euro, echivalent in lei, reprezentand restul de pret al imobilului, conform promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare si a actului aditional.

Potrivit art. 1298 Cod civil "daca vinderea nu este executata prin culpa uneia dintre partile contractante, aceasta va pierde arvuna data sau o va intoarce indoita, avand-o primita, daca partea care nu este in culpa nu ar alege mai bine sa ceara executarea vinderii", iar in conformitate cu art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 "in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".

Cum reclamantii si-au indeplinit integral obligatiile asumate prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare si actul aditional, cu respectarea dispozitiilor legale citate, instanta de apel a pronuntat o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

Intrucat in proces nu s-au dovedit afirmatiile paratului referitoare la existenta unei alte intelegeri privind ridicarea unei constructii in comun cu reclamantii ori ca ar fi fost viciat consimtamantul promitentului-vanzator si cum cresterea pretului nemiscatorului in perioada cat paratul a refuzat executarea contractului, nu poate constitui o aparare justificata de natura a face ineficient demersul reclamantilor, recursul declarat in cauza a fost respins ca nefondat.