Efectele contractului de locatiune

Efectele contractului de locatiune

I.1.1.   Obligatiile locatorului

Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face). Pentru a asigura folosinta lucrului, locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa‑l garanteze pe locatar de tulburarile provenite din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.

A.      Obligatia de predare

Predarea (art. 1420 Cod civil) lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul convenit de parti (imediat daca nu s‑a prevazut un termen) si, in lipsa de stipulatie contrara, la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheituiala locatorului. In caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se poate adresa justitiei, cerind predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Lucrul, impreuna cu acesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea existenta la incheierea contractului (ca in materie de vinzare), ci intr‑o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat (art. 1421 al. 1 Cod civil), locatorul fiind obligat, in lipsa de stipulatie contrara, sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) necesare in acest scop inainte de preluarea lucrului de catre locatar si chiar daca, printr‑o clauza contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina locatarului (intrucit aceasta clauza - daca nu s‑a prevazut altfel - vizeaza reparatiile necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a preda lucrul in stare corespunzatoare folosintei).

B.       Obligatia efectuarii reparatiilor

Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct. 2 si art. 1421 al. 2 Cod civil). Pentru aceasta, locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparatii (reparatii capitale, degradari provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la parti comune ale imobilului folosite de mai multi locatari). Locatorul nu trebuie sa efectueze reparatiile - numite "locative" - care, din momentul predarii, sint in sarcina locatarului.

Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul care "a pierit total sau s‑a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" (art. 1439 Cod civil), in acest caz incetind contractul.

Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii; fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului (art. 1077 Cod civil), retinind cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 si art. 1439 al. 2 Cod civil). Se admite ca, in caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.

C.      Obligatia de garantie

Obligatia de garantie (art. 1420 pct. Cod civil) de care este tinut locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vinzatorului, cu deosebirea ca in acest caz de vinzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila.

In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului - daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei.

Faptul personal al locatorului

Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal care ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului - tulburare de fapt sau de drept. Art. 1424 Cod civil dispune ca locatorul "nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat", fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor.

Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul locatiunii, el nu va raspunde pentru stinjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa suport tulburarea ce‑i provoaca reparatiile facute de locator, insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent, neputind fi aminate pina la incetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult 40 zile; daca reparatiile nu se efectueaza in acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul sa ceara o scadere din chirie proportionala cu lipsa partiala a folosintei, iar daca reparatiile sint de asa natura incit locatarul pierde folosinta totala a lucrului, atunci el (nu si locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei n‑ar intrece 40 de zile (art. 1425 Cod civil).

Faptul unui tert

Daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept.

Art. 1426 Cod civil prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata prin faptul unui tert care nu invoca un drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele sau personal, se poate apara contra tulburarilor de fapt (prin actiunile posesorii). In acest sens, Codul de procedura civila permite folosirea actiunilor posesorii nu numai de catre posesori - care exercita detinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi ahabendi) - dar si de catre detentorul precar, cum este si locatarul, "care detine lucrul in interesul sau propriu, in temeiul unui contract incheiat cu posesorul, afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine" (art. 676 Cod civil). Deci locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca agentul tulburator:

sa nu fie locatorul, adica "cel pentru care el detine" si fata de care el poate actiona sau se poate apara in temeiul contractului de locatiune;

sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat (art. 1426 Cod civil), cum ar fi dreptul de proprietate, in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului.

In toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre tert (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta etc.) asupra lucrului, locatorul va raspunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar daca dreptul invocat nu este confirmat in justitie, dar a impiedicat folosinta locatarului. In acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cind acesta nu se mai poate executa sau cind folosinta lucrului a fost prea mult micsorata) cu daune-interese, fie o micsorare a chiriei proportionala cu pierderea partiala a folosintei si daune-interese (art. 1427-1428 Cod civil). In ambele cazuri locatorul va raspunde numai daca a fost instiintat in timp util de amenintarea evictiunii (chemat in garntie in procesul dintre locatar si tertul evingator - art. 60-63 Cod procedura civila); in caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului (exceptio mali processus).

Cind tulburarea de drept se produce impotriva locatarului, acesta poate sa si iasa din proces, aratind cine este locatorul impotriva caruia pretentia tertului (inclusiv actiunea posesorie) trebuie sa fie indreptata (institutia procedurala de "aratarea titularului dreptului" - art. 64-65 Cod procedura civila) si care este obligat sa‑i apere folosinta.

Se poate intimpla ca tulburarea din partea tertului sa se combine cu faptul personal al locatorului insusi (de exemplu locatorul a inchiriat o camera pentru a fi locuita, iar restul imobilului l‑a inchiriat unui meserias care il tulbura pe locatar); in acest caz locatorul raspunde in virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului in folosinta lucrului.

Cind folosinta locatarului este tulburata printr‑un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr‑un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea actiune in despagubire impotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea actiune in garantie contra locatorului (de exemplu locatarul de la etaj lasa robinetul de apa deschis si astfel, prin plafon, apa patrunde in apartamentul de la parter; robinetul de gaze lasat deschis provoaca o exploxie).

Viciile ascunse

Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucrului care ii impiedica intrebuintarea (art. 1422 Cod civil); de exemplu: existenta de insecte, starea necorespunzatoare a coturilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constructie. Practica judiciara stabileste raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavirsire impropriu folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atit de mult posibilitatea de folosinta incit se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n‑ar fi inchiriat sau ar fi platit un pret mai redus; insa locatorul nu raspunde pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta. Gravitatea viciilor se apreciaza de instanta.

Locatorul raspunde chiar daca a fost de buna credinta la incheirea contractului (nu a cunoscut viciile) si indiferent daca viciile existau in momentul incheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligatia locatorului de a asigura folosinta este succesiva (spre deosebire de obligatia de garantie a vinzatorului, care raspunde numai de viciile existente in momentul vinzarii).

In cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 al. 2 Cod civil). Daunele-interese se acorda chiar daca locatorul n‑a cunoscut viciile lucrului. Totusi exista deosebire intre locatorul de buna credinta - care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la incheierea contractului (art. 1085 Cod civil) - si locatorul de rea credinta - care raspunde si de daunele imprevizibile.

Daca viciile se datoreaza cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii, locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului, dar fara daune-interese, caci este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata locatorului (art. 1082 Cod civil).

Modificarea obligatiei de garantie

Deoarece nu este reglementata prin norme imperative, obligatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin conventia dintre parti: agravata (de exemplu si pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dimpotriva, limitata ori inlaturata.

Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte numai daca locatarul este de buna credinta (fraus omnia corrumpit), de exemplu nu a cunoscut viciile si tulburarea locatarului nu se datoreaza faptelor sau actelor savirsite de el (art. 1339 Cod civil); pe de alta parte, inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe locator de plata daunelor-interese, dar nu‑l pune la adapost de rezilierea totala sau partiala a contractului; in masura in care folosinta nu poate fi asigurata, incasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza (riscul contractului se suporta de debitorul obligatiei imposibil de executat).

I.1.2.   Obligatiile locatarului

A.      Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei

Conform art. 1429 al. 1 Cod civil, locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar (culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis in abstracto) si numai la destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara etc); de exemplu o casa de locuit nu va putea fi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea sediului unui partid politic; in schimb, daca nu s‑a prevazut altfel in contract, locatarul poate sa exercite o profesiune liberala (de exemplu avocat) sau chiar o meserie (de exemplu croitor), cu conditia sa nu schimbe destinatia imobilului (de exemplu atelier mecanic); simpla venire a clientelei nu are semnificatia schimbarii destinatiei. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.

Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul - total sau partial - potrivit destinatiei sau efectueaza transformari neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului in starea anterioara sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sint insa permise - in lipsa de stipulatie contrara in contract - lucrarile de mica insemnatate care nu schimba destinatia lucrului (de exemplu instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice sau a apei etc.); locatorul are in schimb dreptul de a cere, la incetarea locatiunii, repunerea lucrului in starea initiala, iar daca nu o cere, locatarul are dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile aduse lucrului.

Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar implica obligatia de a intretine lucrul in tot timpul locatiunii in stare de intrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligatia locatarului de a efectua reparatiile mici (numite locative, de simpla intretinere), spre deosebire de reparatiile capitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului, care sint in sarcina locatorului (enumerarea reparatiilor locative din art 1447-1449 Cod civil nu este limitativa). Indiferent de natura lor (chiar daca sint locative), reparatiile nu cad in sarcina locatarului daca au fost cauzate de vechime sau forta majora (art. 1448 Cod civil) ori caz fortuit si bineinteles din culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie. Sarcina probei incumba locatarului. Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chiar daca nu sint locative. Tot astfel, daca intirzierea in efectuarea reparatiilor locative provoaca stricaciuni mai importante, locatarul este obligat sa faca reparatiile necesare.

Locatarul raspunde, de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale[1] sau de sublocatari (art. 1434 Cod civil).

Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sint in sarcina proprietarului, daca nu dovedeste ca stricaciunile sint cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.

Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la incetarea locatiunii, caci inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu zugraveli) sint suportate de locatar. Daca neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat in locatiune, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, cerind efectuarea reparatiilor in contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.

A.      Plata chiriei

Conform art. 1429 Cod civil, locatarul trebuie sa plateasca pretul locatiunii la termenele stipulate. In lipsa de stipulatie contrara, plata se face conform regulilor generale (art. 1104 Cod civil) la domiciliul debitorului (fiind cherabila, iar nu portabila), iar in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila) daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract (art. 1141 si 1057-1058 Cod civil). In caz de neexecutare, locatorul poate cere, conform regulilor generale, executarea silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului neplatnic, beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 Cod civil). Daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s‑a predat, locatarul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).

Chitantele de plata a chiriei sint opozabile tertilor, chiar daca nu au data certa, iar chitantele date fara rezerva fac sa se prezume plata pentru termenele anterioare. In schimb, cesiunea sau chitanta de plata a chiriei cu anticipatie pe timp mai mare de 3 ani este supusa publicitatii imobiliare (art. 1394 Cod civil si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996).

Daca lucrul dat in locatiune a fost vindut si noul proprietar nu‑l incunostinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valbila.

B.       Restituirea lucrului

Dupa incetarea locatiunii, locatarul va trebui sa restituie lucrul in starea in care a fost predat, conform inventarului facut. Prin inventar se intelege orice act de constatare a starii in care s‑a aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar, prezumtia este ca locatarul a primit lucrul in buna stare. Prezumtia fiind relativa, poate fi combatuta de locatar prin dovada contrara (art. 1431 si art. 1432 combinat cu art. 1421 al. 1 Cod civil).

Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr‑o actiune personala (ex contractu) sau printr‑o actiune in revendicare (daca are calitatea de proprietar). Actiunile posesorii nu pot fi exercitate impotriva unui detentor precar (decit daca detentiunea locatarului a fost intervertita intr‑o posesie utila).

Locatarul nu raspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauz vechimii, fortei majore sau cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatorului (art. 1431, 1434 Cod civil). Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.

Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului (dar fara dreptul de a cere modificarea chiriei daca nu a rambursat cheltuielile), iar la restituire raporturile dintre parti, in lipsa de conventie, vor fi solutionate potrivit art. 494 Cod civil - locatarul fiind considerat de rea credinta intrucit este un detentor precar.

C.      Raspunderea pentru incendiu

Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita mai face raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu, daca nu va dovedi ca incendiul a provenit din caz fortuit, forta majora sau dintr‑un defect de constructie ori prin comunicarea focului (fara greseala sa) de la o casa vecina (art. 1435 Cod civil). Reglementarea cuprinsa in art. 1435 Cod civil reprezinta o aplicare a dreptului comun in materie de dovada, in sensul ca locatarul nu poate fi exonerat de raspundere decit daca dovedeste ca distrugerea totala sau partiala a lucrului provine din caz fortuit sau forta majora (deci fara culpa din partea sa).

Spre deosebire de conditiile din epoca adoptarii Codului civil, in conditiile de azi agravrea raspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsa in baza art. 1434 Cod civil decit pentru cauza anonima, orice cauza straina neimputabila dovedita fiind exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 Cod civil).

Daca sint mai multi locatari, fiecare raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proportional cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa. Deci raspunderea lor - intrucit este contractuala, iar nu delictuala - va fi conjuncta, iar nu solidara. Pentru a fi exonerat de raspundere, orice colocatar va putea dovedi - in afara imprejurarilor prevazute de art. 1435 Cod civil - ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de altul sau ca n‑a putut izbucni in partea pe care o ocupa. Daca se dovedeste ca incendiul a izbucnit intr‑o parte comuna a imobilului, care se gaseste in intretinerea si administrarea locatorului, toti locatarii vor fi exonerati de aceasta raspundere, caci incendiul nu a izbucnit in partea ocupata de ei.

Daca locatorul-proprietar foloseste si el o parte din imobilul inchiriat, problema suportarii pagubelor cauzate de incendiu este controversata. Faptul locuirii proprietarului in imobil nu poate duce, in sine, la inlaturarea raspunderii locatarilor in conditiile art. 1435 Cod civil. Pentru a fi exonerati de raspundere, ei trebuie sa dovedeasca fie imprejurarile prevazute de art. 1435 Cod civil, fie ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de proprietar sau nu a putut izbucni in partea folosita de ei. In lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suporta paguba in raport cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa.

D.      Apararea contra uzurparilor

Conform art. 1433 Cod civil, locatarul mai este obligat de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor. Prin uzurpare se intelege orice atingere provenita de la un tert asupra proprietatii sau posesiunii lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa‑l instiinteze in termen util pentru ca sa fie in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare (astfel incit locatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie).

Daca locatarul neglijeaza sa‑l informeze pe locator, el va raspunde de prejudiciul suferit de locator in urma neinstiintarii.