UNIVERSITATEA DE VEST

FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE

LUCRARE DE DIZERTATIE

CREDITUL IPOTECAR

SI PIATA PRIMARA IN ROMANIA

Creditul ipotecar si piata primara in Romania

Creditul ipotecar in Romania

Piata creditelor ipotecare imobiliare din Romania ar putea creste la opt miliarde euro in 2009, de la patru miliarde cat este acum, sustin analistii economici.

Acesta perspectiva este sustinuta si de faptul ca piata ipotecara din Romania se afla inca la un nivel foarte scazut ca pondere in produsul intern brut (PIB) fata de majoritatea statelor europene. Astfel, la sfarsitul anului trecut, ponderea in PIB a creditelor ipotecare era de 3,4%, fata de o medie europeana de peste 50 de procente.

S-a mai apreciat ca, in ce priveste imprumuturile ipotecare, e de asteptat ca persoanele interesate sa se orienteze in viitor mai mult spre creditele in euro si mai putin spre cele in valute exotice, cum ar fi francii elvetieni sau yenii japonezi. Unul dintre motive ar fi ca o mare parte a cheltuieililor clientilor, inclusiv cele cu utilitatile, sunt calculate in functie de moneda europeana.

Estimarea este ca totalul imprumuturilor garantate cu ipoteca, atat pentru locuinte, cat si pentru consum, va ajunge la 10 miliarde euro in 2009.

Banca Nationala a Romaniei face diferenta intre cele doua tipuri de credite, in functie de destinatia acestora, iar in noiembrie 2007 raporta un nivel de 13,18 miliarde lei al creditelor pentru locuinte acordate populatiei, din care creditele in lei reprezentau putin peste 10%, depasite chiar si de creditele in valute exotice.

Piata romaneasca a creditelor ipotecare se afla la un nivel inca mic, fapt care ii confera un mare potential de crestere.

Valoarea creditelor imobiliare si ipotecare acordate de banci populatiei anul trecut s-a dublat, ajungand la 15,8 miliarde de lei fata de 2006 cind soldul acestora a fost de doar 7,86 miliarde de lei, potrivit datelor Bancii Nationale a Romaniei.

Volumul creditelor accesate anul trecut de populatia din Romania a avut o crestere spectaculoasa. Potrivit statisticilor BNR, imprumuturile in lei acordate populatiei se ridicau la finele lui 2007 la un volum de 33,5 miliarde lei, ceea ce reprezinta o crestere de aproximativ 45% in raport cu inceputul aceluiasi an. De asemenea, volumul creditelor acordate in euro s-a dublat pe parcursul anului trecut, in decembrie, imprumuturile contractate de populatie in euro insumand 31,5 milioane lei. Cea mai semnificativa crestere a fost inregistrata pe segmentul creditelor acordate in alte monede decat euro. Astfel, pe parcursul anului trecut soldul creditelor contractate de populatie in alte monede decat euro a crescut in decurs de 12 luni de aproximativ cinci ori, ajungand 6,3 miliarde de lei.

Bancile comerciale autohtone speculeaza acest potential prin imbunatatirea ofertei de produse. Unele banci acorda credite dupa noi norme de creditare, norme ce prevad un grad maxim de indatoare cuprins intre 55% si 70% din venitul net disponibil (dupa ce vor fi scazute cheltuielile de subzistenta). Aceste credite sunt variate, de exemplu pot fi: credite punte noi care se acorda persoanelor fizice care detin deja o locuinta si doresc achizitionarea sau construirea unei alte proprietati imobiliare. Imprumutul se acorda in lei, euro sau franci elvetieni, pe o perioada de maxim doi ani, iar suma maxima care poate fi obtinuta ajunge pana la 75% din valoarea garantiilor constituite, respectiv imobilul detinut de beneficiarul creditului. Dobanda este variabila si poate fi platita lunar sau la maturitate, in functie de optiunea clientului. Rambursarea imprumutului se face intr-o singura transa, suma fiind obtinuta din vanzarea imobilului detinut de client anterior obtinerii creditului. Un alt produs se adreseaza persoanelor fizice ce doresc sa investeasca pe piata imobiliara, respectiv sa constuiasca imobile pe care apoi sa le vanda. Ca si in primul caz, creditul se acorda in lei, euro sau franci elvetieni, perioada maxima fiind raportata la data de finalizare a constructiei, inscrisa in proiectul de executie, fara a depasi insa trei ani.

Suma maxima acordata poate ajunge pana la 75% din valoarea garantiilor constituite, respectiv imobilul care urmeaza a fi construit si terenul pe care se afla acesta. Dobanda este variabila si poate fi platita lunar sau la maturitate, in functie de optiunea clientului. Rambursarea imprumutului se face intr-o singura transa, la sfarsitul perioadei de creditare.

Unul dintre cele mai importante avantaje ale acestui produs consta in faptul ca, pentru a obtine finantarea, beneficiarul nu trebuie sa detina un imobil care sa fie ipotecat. Si alte banci au sesizat potentialul oferit de piata creditelor ipotecare, fapt pentru care si-au adaptat oferta.

BCR a inceput sa acorde credite ipotecare fara avans. Institutia de credit a lansat mai multe oferte de imprumuturi, ale caror costuri difera in functie de valoarea avansului - creditul cu avans zero este cel mai scump.

Banca Comerciala Romana (BCR) a inceput sa acorde imprumuturi fara avans pentru investitii imobiliare din prima decada a lunii ianuarie, a informat luni institutia de credit.
Banca ofera trei variante de imprumuturi pentru investitii imobiliare, care au costuri diferite, in functie de nivelul avansului. Prima varianta de creditare are un avans zero si o dobinda cu 0,4 puncte procentuale mai mare decit dobinda standard practicata in mod curent de banca la imprumuturi de acest gen. Clientii trebuie sa fie rezidenti in Romania si sa aiba un istoric de plata bun. Creditul nu poate depasi 300.000 de euro, iar perioada de rambursare este de maximum 25 de ani. A doua varianta are un avans de minimum 5% si o dobinda cu 0,2 puncte procentuale mai mare decit dobinda standard a bancii pentru imprumuturile imobiliare. Clientii, rezidenti in Romania, cu un istoric bun de plata, pot imprumuta pina la 400.000 de euro pentru o perioada de pina la 30 de ani. Cea de-a treia optiune include un avans de minimum 25% si dobinda standard practicata de banca in mod curent la imprumuturi de acest gen. Clientii care opteaza pentru aceasta varianta pot fi atit rezidenti, cit si nerezidenti si nu au prevazuta o suma maxima care poate fi imprumutata. Perioada pentru care se acorda creditul este de 30 de ani.

Pentru calculul capacitatii de rambursare, banca va accepta si veniturile a maximum patru coplatitori interni (persoane care locuiesc impreuna cu solicitantul si care semneaza contractul de credit in calitate de coplatitori). Pentru imprumuturile asigurate cu garantii reale, BCR va accepta, in plus, si maximum patru coplatitori externi, care nu locuiesc impreuna cu solicitantul.

In plus, BCR renunta la acoperirea cu garantii a creditului imobiliar in proportie de 133%. Astfel, in cazul creditelor de consum, gradul de acoperire cu garantii poate varia intre 0 si 100%, iar in cazul imprumuturilor pentru investitii imobiliare, minimumul acceptat de banca este de 100%. BCR este cea mai mare banca din Romania in functie de active, valoarea acestora depasind 16,5 miliarde de euro.

Credite ipotecare acoperite integral de garantie  doar pentru lei

Daca nivelul creditului depaseste 75% din valoarea ipotecii, dobanda creste cu 0,5% Perioada contractului pentru creditele acoperite integral de garantii este mai scurta decat in cazul creditelor clasice. Un credit imobiliar sau ipotecar egal cu valoarea imobilului adus garantie sau un imprumut de nevoi personale cu ipoteca "de doua ori cat casa" suna revolutionar pentru piata creditelor din Romania. In realitate, niciunul dintre aceste doua produse nu este cu mult mai competitiv decat produsele similare aflate in portofoliul bancilor care le promoveaza. Spre exemplu, "creditul generos" de la Bancpost in baza caruia se pot accesa sume echivalente cu "100% din valoarea garantiei (apartament, casa, teren, casa la Ğla rosuğ etc)" nu se poate accesa decat in lei, nu si in valuta, acolo unde dobanzile sunt mai mici. In plus, daca garantia acopera intreaga suma contractata, banca impune o dobanda cu jumatate de punct procentual mai mare decat cea perceputa in situatia clasica in care se finanteaza cel mult 75% din valoarea ipotecii.

Categorii de credite

Clasificare

credit imobiliar

credit ipotecar

credit punte pentru locuinta , constructie locuinta

pentru achizitie locuinta, teren , constructie/renovare locuinta

credit punte si refinantari credite imobiliare/ipotecare pt romanii din strainatate

credit ipotecar fara avans, credit imobiliar fara avans, credit imobiliar cu avans , , , ,

credit ipotecar, credit imobiliar cu perioada de gratie si orice credit imobiliar, credit ipotecar in promotie

Creditul ipotecar si creditul imobiliar

Este cert faptul ca si creditul imobiliar si creditul ipotecar denumesc ofertele de creditare pentru cumpararea de locuinta. Sintagma credit ipotecar s-a impus, insa in ultimul an, datorita schimbarii de politica pe care majoritatea bancilor si fondurilor de creditare au abordat-o: creditul garantat prin ipoteca imobilului cumparat. S-a oferit posibilitatea sa garanteze creditul chiar cu imobilul pe care il achizitioneaza, girantii si alte tipuri de garantii fiind scoase din calcul.

O diferenta fundamentala nu exista intre cele doua tipuri de credite si interpretarea este diferita de la banca la banca. In principiu, creditul ipotecar se garanteaza cu ipoteca pe imobil, in timp ce creditul imobiliar se poate garanta si cu alte tipuri de garantii (giranti, alte imobile). Se considera in general ca prin credit imobiliar se pot finanta si constructiile de imobile, in timp ce prin credit ipotecar acest lucru nu este posibil, deoarece este imposibil sa fie ipotecat un imobil inexistent.

   RAIFFEISEN - Credit ipotecar/imobiliar dobanda fixa 1 an EURO

  Camin Super cu dobanda fixa in primul an

Credit ipotecar in euro cu avans sub 20% / HABITAT 30

BRD - Credit ipotecar Habitat

GigaCredit Bancpost

Rata dobinzii.

Este pretul platit pentru a dispune timp de un an de 100 unitati monetare. Ea reprezinta raportul procentual dintre marimea absoluta a dobanzii anuale platite si creditul acordat. Marimea dobanzii totale este direct proportionala cu marimea creditului acordat, durata lui in ani si rata dobanzii. Marimea dobanzii se stabileste pe piata in functie de cererea si oferta de capital, si depinde de o serie de factori economici si politici, cum ar fi marimea procesului inflationist. Din cauza acestui proces, s-a trecut de la dobanda fixa, la dobanda variabila, care se calculeaza periodic (de regula la 3 luni) in functie de evolutia dobanzii pe piata. In felul acesta creditorul se apara de pierderea care ar rezulta pentru el din fixarea unei dobanzi neschimbate la acordarea creditului intr-o perioada de ascensiune a dobanzii. Dobanda anuala efectiva exprima sub forma procentuala costul total al unui credit. Acesta este un concept impus atat in Uniunea Europeana, cat si Statele Unite, fiind implementat pentru a permite consumatorilor sa compare usor costul creditelor. De exemplu, daca intregul cost al creditului ar fi format doar din dobanda, atunci DAE ar fi egala cu rata dobanzii. In realitate, bancile percep o serie intreaga de comisioane, care fac dificila compararea creditelor. Sa presupunem ca o banca acorda un credit, care are o rata a dobanzii de 10% si un comision initial de 3%, in timp ce alta practica o dobanda de 11%, cu un comision lunar de 0,1%, aplicat la sold. Care este mai scump este greu de spus deoarece in aceasta forma datele nu pot fi comparabile.

Rolul DAE este tocmai de a aduce la acelasi numitor comun toate costurile unui credit. Mai precis, DAE transforma si comisioanele aferente unui imprumut sub forma unei dobanzi. In acest fel, devine posibila compararea a doua credite, indiferent de tipul comisioanelor percepute. Iar diferenta dintre DAE si rata dobanzii se datoreaza in mare parte acestor costuri suplimentare: comisioane initiale, lunare, anuale, prime de asigurare de viata, etc.

In general, DAE include citva costuri si astfel bancile includ in DAE costul cu dobanda, comisioanele platite la acordare, precum si cele lunare sau anuale. Legea da dreptul bancilor sa excluda anumite costuri, iar bancile nu rateaza nici un prilej de a putea afisa propriilor clienti un cost mai mic decat concurenta. Partea buna este ca aceste omisiuni nu au o pondere importanta in costul total al creditelor si, in plus, sunt cam aceleasi la toate bancile. Indiferent de tipul creditului, bancile nu includ in DAE cheltuielile cu deschiderea si administrarea contului curent. Insa deschiderea unui astfel de cont este obligatorie la orice banca atunci cand se contracteaza un imprumut. In ultimul timp, politica de tarifare a bancilor pentru aceste produse este de a stabili comisioane lunare. Valoarea lor porneste de la 0,5 lei pe luna si poate urca pana la 2 lei pe luna sau chiar mai mult.

In principiu, cu cat DAE este mai scazuta, cu atat creditul este mai ieftin. Insa, pentru a utiliza corect DAE in compararea creditelor este extrem de important ca acest indicator sa fie calculat pentru aceeasi suma imprumutata si termen de rambursare la nivelul tuturor ofertelor comparate. Acest lucru este necesar deoarece DAE se poate modifica foarte mult  de la un exemplu la altul. Cea mai mare influenta asupra DAE o are durata de rambursare. Cu cat aceasta este mai mare, cu atat DAE scade. Acest lucru se intampla in special in cazul creditelor cu comisioane mari percepute la acordare. De exemplu, un credit de 10.000 lei are o rata a dobanzii de 10% si un comision initial de 5%. Daca durata de rambursare este de 3 ani, atunci DAE este de 14,6%. In schimb, daca perioada de creditare se extinde la 5 ani, atunci DAE scade la 13,1%. Si, cu cat termenul se extinde, nivelul DAE coboara spre valoarea ratei dobanzii (10%, in cazul de fata). Astfel, in cazul in care DAE nu este calculat pentru acelasi termen de rambursare, comparatia poate fi uneori inselatoare. In plus, tendinta bancilor este de a lansa credite cu perioade de rambursare cat mai indelungate, iar atunci cand afiseaza valori estimative pentru DAE in pliante, tind sa calculeze acest indicator pentru perioada de rambursare maxima. La cealalta extrema, sunt imprumuturile cu o perioada de rambursare foarte scurta. Pentru exemplul de mai sus, daca termenul de rambursare este de numai 6 luni, atunci DAE urca la 32,2%. Astfel, in cazul in care o persoana solicita un credit pe termen scurt, este firesc ca DAE afisata pentru ofertele bancilor sa aiba valori mai mari decat in mod normal. Suma imprumutata influenteaza la randul sau valoarea DAE, insa impactul este relativ limitat. In acest caz, DAE se modifica daca banca percepe comisioane in suma fixa, indiferent de valoarea creditului. Cele mai frecvente costuri de acest gen sunt taxele de analiza a dosarelor de credit. Acestea au insa valori mici comparativ cu costul total al creditului, astfel ca impactul nu este la fel de  spectaculos ca in cazul duratei de rambursare.

Masuri adoptate de bancile comerciale in activitatea de creditare.

Bancile comerciale aplica, incepand de la 1 aprilie, provizioane majorate la creditele in valuta acordate clientilor ale caror venituri din salarii sunt exclusiv in lei. Masura intervine dupa ce, in luna februarie, BNR a decis sa majoreze cu doua puncte procentuale provizioanele pentru creditele in valuta acordate clientilor expusi la riscul valutar, incadrate in categoria "standard", si cu trei puncte pentru imprumuturile din categoriile "in observatie", "substandard" si "indoielnice". Potrivit site-ului Bancii Centrale, 18 institutii financiare nebancare nu au trimis spre avizare la BNR noile norme interne, iar acestea pot face obiectul unui control al BNR, fiind posibila chiar o interzicere a activitatii de creditare. Normele de clasificare si provizionare a creditelor trebuiau trimise la BNR pana pe 26 martie Banca Nationala a majorat rata dobanzii de politica monetara cu 0,5 puncte procentuale, la 9,5% pe an, si a mentinut ratele rezervelor minime obligatorii aplicabile pasivelor in lei si in valuta ale institutiilor de credit la acelasi nivel.

In cazul bancilor comerciale dobinzile pot avea mai multe forme de manifestare.

Beneficiarii de credite se confrunta cu dobanda bancara de imprumut, la care acestia obtin creditul. Aceasta are un nivel mediu, dar multiple valori, dat fiind gradul de risc, functie de persoana debitorului, de destinatia creditului etc. Nivelul general al dobanzii pe o piata data, depinde de pretul de procurare de catre bancile comerciale a propriilor resurse; depinde deci de dobanda platita pentru depozite, pentru credite obtinute de la banca de emisiune prin taxa scontului sau de la celelalte banci: dobanda pe piata monetara. Bancile, in existenta lor tipica de banci comerciale, sunt intermediari in comertul de capital. Pentru a acorda credite la dobanda de piata, ele trebuie sa-si procure resurse, in principal de la bancile de emisiune. Dobanda perceputa de banca de emisiune se numeste taxa scontului (taxa rescontului). Ea are in mecanismul dobanzilor rolul de baza in raport de care formeaza nivelul celorlalte dobanzi bancare situate cu 2-3 procente mai sus. Diferenta asigura functionarea bancilor comerciale, acoperirea cheltuielilor acestora si profitul. Intrucat taxa scontului sta la baza stabilirii nivelurilor de piata ale dobanzii, inseamna ca orice crestere sau diminuare a taxei scontului va avea drept urmare miscarea paralela, dar in acelasi sens, a nivelului dobanzilor in general.

Pe pietele internationale ale capitalului, nivelul dobanzii, care este foarte diferentiat, se fundamenteaza si porneste de la dobanzile platite pentru depozite; se iau in considerare : termenul de contract (o zi, o saptamana, o luna etc.), moneda in care se contracteaza creditul si in care este constituit depozitul, intrucat ritmul inflatiei pe pietele nationale este diferit

Factorii de influenta a ratei dobanzii.

Rata dobanzii este o marime variabila in timp. Nivelul si dinamica ei sunt rezultatul actiunii concomitente, convergente si contradictorii, a mai multor factori generali si specifici, cu influente directe sau indirecte cum sunt: rata profitului, raportul dintre cererea si oferta de capital de imprumut, riscul pentru cel ce acorda capital de imprumut, inflatia, durata creditului, politica guvernului s.a.

• Rata dobanzii este in stransa legatura cu rata profitului, trebuind sa fie mai mica decat aceasta. In caz contrar, intreprinzatorii nu vor angaja credite deoarece, din valorificarea lor prin investitii, ar trebui sa consume intregul profit sau chiar mai mult pentru a plati dobanda, ceea ce ar face nerentabila activitatea lor.
• Cererea si oferta de capital de imprumut este un factor cu actiune ampla si directa asupra ratei dobanzii. Daca presupunem ca avem situatia unei piete cu concurenta perfecta, cresterea cererii de capital atarge o ridicare a ratei dobanzii si invers; nivelul dobanzii, in urma confruntarii cererii si ofertei de capital este dat de punctul de intersectie dintre curba cererii si ofertei de capital de imprumut. Punctul de intersectie unde cererea este egala cu oferta determina dobanda de echilibru.
• Riscul pentru cel ce acorda capitalul de imprumut este un alt factor care influenteaza nivelul dobanzii. Cu cat posibilitatea returnarii capitalului de imprumut este mai mare, cu atat riscul este mai mic si rata dobanzii mai redusa. Dimpotriva, cu cat riscul este mai mare, cu atat si dobanda este mai ridicata.
• Inflatia, de regula, determina majorarea ratei dobanzii, in vederea compensarii reducerii puterii de cumparare a banilor. Inflatia insa poate duce si la sporirea ofertei capitalului de imprumut, avand in acest caz ca efect tendinta de scadere a ratei dobanzii.
• Politica guvernului poate influenta intr-un sens sau altul evolutia ratei dobanzii. Atunci cand pe piata capitalului de imprumut se manifesta puternic factorii care actioneaza in directia cresterii ratei dobanzii, guvernul poate interveni in sensul stoparii acestui proces, stabilind un plafon maxim al ratei dobanzii. Efectele pot fi insa contradictorii. Solicitantii de credite isi vor spori cererile in conditiile unei dobanzi mai reduse, ofertantii insa care se vad descurajati de reducerea ratei dobanzii vor micsora oferta de credit, ceea ce se va concretiza intr-o cerere de credite de imprumut nesatisfacuta, in conditiile in care exista disponibilitati banesti in economie.
• Rata dobanzii depinde si de conjunctura economica. In perioadele de relansare economica, pentru stimularea investitiilor, rata dobanzii scade, in timp ce in perioade de recesiune aceasta creste.

Dupa unii economisti, dobanda se descompune in urmatoarele componente:
a) prima de risc, care constituie o compensatie a riscului la care se estimeaza sa fie expus platitorul, majorandu-se in functie de nivelul de insecuritate al operatiunii;
b) cheltuiala de gestiune, adesea suportata de imprumutator pentru a controla solvabilitatea imprumutatului;
c) dobanda pura, ceea ce ramane din dobanda bruta (totala) dupa scaderea primei de risc si a cheltuielilor de gestiune.

Dobanda de politica monetara impusa de BNR a crescut de la 7,5% la 8% in ianuarie si la 9% in februarie. Din punctul de vedere al clientilor bancari, piata de retail va cunoaste in scurt timp efectele politicilor impuse de BNR adica va avea loc o scumpire a creditelor.

Evolutia ratelor dobinzii

Fie au fost majorate dobanzile la creditele in valuta, fie bancile au scazut gradul de indatorare a populatiei de la 70% din venituri la 60%, pentru persoanele cu venituri mai mari de 500 de euro pe luna. Adica un client poate plati o rata la banca egala cu 60% din venitul lui. Alte unitati bancare au pastrat gradul de indatorare de 70% din venitul clientului, dar cer garantii suplimentare atat in cazul creditelor ipotecare, cat si al celor de consum cu ipoteca. Exista banci care cer o ipoteca mare ce ar trebui sa acopere 118% din valoarea creditului.

Cele mai multe unitati bancare au ales sa se protejeze de riscul valutar crescand dobanzile la dolari si euro, iar altele au majorat dobanzile si la lei. Alte unitati bancare se gandesc sa nu mai acorde credite in valuta persoanelor care obtin venituri in lei. Chiar daca anumite banci si-au pastrat dobanzile constante, aproximativ la fel ca la sfarsitul lui 2007, in lunile urmatoare analistii anticipeaza ca dobanzile se vor alinia cerintelor BNR si conditiile de creditare vor fi si mai aspre.

Exista si banci, cazul ING sau Raiffeisen, care nu utilizeaza rata EURIBOR pentru calculul dobinzii variabile. Aceste institutii de credit spun insa ca aliniaza dobinzile 'la nivelul pietei", deci si ele cresc destul de serios, adica dobinda se majoreaza cu cel putin doua puncte procentuale.

Utila in momentul contractarii creditului, dobinda introductorie poate fi interpretata si ca o pacaleala pentru clientii aflati la limita superioara a pragului de indatorare. In conditiile in care dobinda medie europeana EURIBOR a crescut substantial in ultima perioada, in pas cu inflatia din UE, dobinda variabila, mult mai importanta pentru costul total al unui imprumut a crescut si ea.

Contractantii cu venituri medii sau reduse ar putea avea astfel o mare problema daca, in acest moment, perioada de dobinda introductorie se termina. Mai clar, putem asista chiar la o dublare a dobinzii anuale. Tradus in termeni de rata lunara, la un credit de 80.000 de euro contractat pe o perioada de 25 de ani, diferenta dintre perioada cu dobinda fixa si cea cu dobinda variabila este, in medie, de 200 de euro sau aproximativ 50% in plus la rata.
E nevoie de mai multa elasticitate din partea BNR, pentru a cobori dobinzile. In primul rind, costul banilor e mult mai ridicat in Romania decit in tarile din Europa Occidentala, din motive legate de indicatorul de solvabilitate (12% in loc de 6%) si de rezervele obligatorii. In al doilea rind, costul riscului este in mod natural mult mai mare, situatia financiara a intreprinderilor fiind adesea dificila si uneori prea putin transparenta. In sfirsit, cheltuielile administrative sint inca importante, ca urmare a normelor BNR, care implica efective importante pentru analizarea dosarelor de credite pentru intreprinderi; acelasi lucru este valabil si pentru creditele acordate persoanelor fizice, in masura in care autoritatile de supraveghere intimpina dificultati in a distinge toate caracteristicile tehnice ale creditului bazat pe sisteme de scoring. Pe un plan mai general, marja de intermediere (diferenta dintre veniturile provenind din active si cheltuielile cu pasivele raportate la credite) a scazut, pe intreg sistemul bancar (de la 9,75 in decembrie 2003 la 7,40 in decembrie 2004, pentru a ajunge la 4,92 la sfirsitul lui 2005). Cu titlu de comparatie, aceasta marja este de circa 3% in Franta si in Republica Ceha, dar in conditiile in care inflatia este de patru ori mai mica. Nu suntem departe, in conditiile unui cadru reglementar comparabil, de pragul de la care echilibrul contului de exploatare ar putea fi reconsiderat. In plus, multe surse de venituri, obisnuite in tarile mai dezvoltate, nu sunt disponibile bancilor romanesti. Pe scurt, apropierea dobinzilor de nivelele practicate in tarile cu economii mai avansate va trebui sa fie compensata prin alte venituri, percepute de la clientela comerciala, dar si de la cea de persoane fizice. Bancherii stiu ca, pe de o parte, trebuie sa-si satisfaca clientii - care vor dobinzi mici, iar pe de alta parte, sa-si multumeasca actionarii, care vor profituri generoase.

Reprezentantii bancilor comerciale spun ca pina sa avem dobinzi la nivelul celor din Vest - vor mai trece aproximativ 3-5 ani, dind vina pentru aceasta situatie pe Banca Centrala. Un proces dezinflationist puternic poate reduce actualele dobinzi. Costul creditului in lei in Romania va fi influentat in continuare in principal de dobinda de politica monetara a BNR si de evolutia competitiei din sistemul bancar. Se estimeaza ca multe dintre institutiile financiare romanesti vor creste in curind dobinzile, in special la depozitele atrase. Pe masura ce procesul dezinflationist se va consolida in Romania, ratele de dobinda la lei vor scadea. Ca urmare a deciziei recente a BNR de crestere a ratei dobinzii de politica monetara, cred ca bancile care au scazut foarte tare dobinda la creditele in lei vor fi nevoite sa o creasca. Cind vom avea si in Romania inflatie de 3-4% cred ca vom putea vorbi de rate de dobinda la creditele in lei sub 10%". Pe linga faptul ca prezentam fiecarui client toate informatiile legate de obtinerea unui credit, incercam chiar sa consiliem fiecare persoana in parte in privinta alegerii celei mai bune solutii de finantare. Actualele dobinzi reflecta posibilitatile sistemului bancar romanesc. BCR are DAE sub 15 la suta la multe din produsele sale. Actualele dobinzi pe care le practica sunt in tendinta pietei, BCR fiind de multa vreme chiar un "market maker" in ceea ce priveste reducerea costului finantarilor. Daca discutam despre DAE, trebuie tinut cont de faptul ca acelasi produs bancar, la maturitati diferite, poate avea DAE diferite. Daca discutam de lei, trebuie tinut seama de faptul ca dobinzile au scazut mult. Raportata la dobinda BUBOR la 3 luni sau la nivelul inflatiei, marja bancara se situeaza deci in intervalul de 2 pina la 5%, in functie de nivelul de risc al clientilor si de tipul de produse. Aceasta marja ar mai avea de unde sa scada, probabil. Totul e ca actuala situatie economica a Romaniei sa o permita.

O alta metoda de a reduce cit mai mult influenta ratei dobinzii este contractarea de credite cu rate descrescatoare. Costurile totale sint mult mai mici. Pe 20 de ani, costurile cu dobinzile sint cu 25% mai reduse. In schimb, platile in primii ani de rambursare sint mult mai mari.
Creditele cu rate descrescatoare sint mai avantajoase pentru cei care au disponibilitati financiare peste pragul cerut de banca si care vor sa achite imprumutul cit mai repede. Ratele egale, pe de alta parte, au fost concepute pentru obtinerea unui credit cit mai mare la o rata cit mai mica.
Din punct de vedere al alegerii monedei adica leu fata de valuta, indiferent in ce conditii s-ar lua, creditele sint avantajoase doar in valuta. Pe de-o parte, dobinzile in lei includ si inflatia urmatoarelor 12 luni, proiectata insa pe toata durata creditului. Ratele lunare ajung la un nivel aproape dublu comparativ cu un imprumut similar luat in valuta.
Avantajele creditelor in valuta se vad si in faptul ca dolarul si euro ramin la cotatii constante sau chiar se devalorizeaza in raport cu leul. In conditiile unei aprecieri prognozate de 3-4% pe an, aceste procente reprezinta bani care intra in buzunarul imprumutatului.

Noile majorari duc dobanzile la creditele in lei peste nivelul de la inceputul lui 2007.

Noile majorari duc dobanzile la creditele in lei peste nivelul de la inceputul lui 2007 si mult mai sus decat la imprumuturile in valuta. Majoritatea bancilor sunt de punctul de a face aceeasi miscare. Iar ma­jo­ra­rile nu sunt deloc de neglijat, intre 0,5% si 3%. In toate cazurile, bancile aduc ca argument in favoarea lor suc­ce­si­vele majorari ale dobanzii de politica monetara din octombrie anul trecut si pana in prezent. 'Majorarea do­ban­zii se transmite automat. Ma­jo­ri­ta­tea produselor sunt indexate la BUBOR, iar acesta se aliniaza imediat la orice masura de politica mone­ta­ra, cum este do­ban­da de interventie. Da­ca BNR are ten­din­ta sa majoreze dobanda de po­­litica monetara, B­U­BOR-ul ar tre­bui deja sa reactioneze pentru ca este o piata libera. Pietele financiare lucreaza cu anticipatie'. Dincolo de toate acestea, obiectivul Ban­cii Cen­tra­le este clar: tintirea in­fla­tiei. Efectul ime­­diat este asupra cur­su­lui leu/euro, care ar trebui sa evolueze in favoarea monedei na­tio­na­le. Ceea ce nu prea s-a intamplat, os­ci­la­tii­le nefiind prea mari sau de lunga du­­rata. Lucru anticipat de analisti. 'Efectul asupra cursului va fi aproa­pe nul, pentru ca majorarea dobanzii era inclusa in pret. Leul s-ar fi de­pre­ciat sau apreciat daca BNR ar fi oferit o surpriza'.

Analistii bancari remarca faptul ca dobanzile romanesti sunt cele mai mici din Europa de Est. Analistii spun ca situatia evidentiaza, practic, gradele diferite de dezvoltare economica dintre statele din Europa Centrala si de Est. Iar sistemele bancare nu fac exceptie. Dobanzile mari (inclusiv in valuta) reprezinta un indiciu ca lucrurile nu merg foarte bine in economia respectiva si ca sistemul bancar este departe de a fi unul matur. In plus, practica dovedeste ca acolo unde dobanzile oferite de banci pentru depuneri sunt foarte bune, si costurile creditarii sunt mult mai mari. Desi corespund starii de fapt a economiei nationale, exista cativa factori care preseaza in directia mentinerii dobanzilor la un nivel scazut. 'Vinovata' este inclusiv perioada de constituire a depozitelor. Specialistii spun ca, in conditiile in care, in Romania, cea mai mare parte a resurselor sunt atrase de la clienti pe termen scurt (3-6 luni), dobanzile nu pot fi foarte mari. Un alt factor semnalat de analisti este costul ridicat cu rezerva minima obligatorie. Cat timp bancile sunt obligate sa constituie o rezerva minima de 40%, mult peste nivelurile din Uniunea Europeana, tentatia de a oferi dobanzi mai bune scade. 'Cu cat resursa atrasa este mai mare, cu atat creste si costul bancii. La noi, rezerva minima este de 40%, pe cand in zona euro, de doar 2%. Iar nivelul este scazut si in restul statelor europene'.

Diferenta ratei dobinzii dintre tari.

Bancile comerciale din Romania nu au limite atunci cand stabilesc dobanzile si comisioane pentru creditele acordate. Potrivit specialistilor comisioanele percepute de bancherii europeni sunt inferioare celor de la noi, de aici diferentele mari intre dobanzile efective practicate de bancile romanesti si cele din Europa de Vest.
Asa se face ca intre dobanda unui credit romanesc si unul frantuzesc, de exemplu, vedem diferente de pana la cinci puncte procentuale. In Grecia, de exemplu, imprumuturile imobiliare pornesc de la dobanzi de 3,5%. In Finlanda, bancile ofera credite de cumparare a locuintelor cu dobanzi dobanzi de cel mult 6%, in timp ce in Franta, rata acestora este de maximum 7%. In schimb, bancile romanesti percep la creditele imobiliare dobanzi cuprinse intre 9% pe an si 14%.
Situatia este similara si in cazul creditelor de consum. In acest caz, in ofertele bancilor din Romania, dobanda anuala efectiva este cuprinsa intre 11-17%, in timp ce in Germania si Franta nu sare de 8%, iar in Belgia se opreste la 7,5. In aceste conditii, daca un roman imprumuta 10.000 de euro, pe o perioada de cinci ani, are o rata lunara de 150-170 de euro. In schimb, occidentalii platesc pentru acelasi imprumut o rata lunara cu cel putin 30 de euro mai mica, in anumite conditii diferenta fiind de pana la 60 de euro.
Avantajele creditarii externe nu se opresc la dobanzi, mai spun specialistii. Afara, pentru rambursarea anticipata a imprumutului nu se percep comisioane, pe cand in Romania aceastea pot varia intre 2% si 5% din valoarea sumei returnate.
Potrivit unui studiu al Biroului European de Statistica (Eurostat), sumele obtinute de institutiile de credit din tara noastra din comisioane reprezinta 2,2% din active si se cifreaza la 480 de milioane de euro. Nici, bancile din Bulgaria nu sunt insa atat de 'flamande', desi conditiile economice sunt similare cu cele de la noi. In cazul lor, veniturile din comisioane avand o pondere de 1,3% din valoarea active, in timp ce in tari dezvoltate precum Germania si Franta, veniturile din comisioane se ridica reprezinta numai 0,3% si respectiv 0,4%.. In unele cazuri, comisioanele bancare autohtone dubleaza costurile totale ale unui imprumut. De exemplu, in timp ce in tara noastra nivelul dobanzilor la creditele de consum in moneda nationala depaseste in unele cazuri pragul de 20%, in statele occidentale nivelul acestora este circa 5%, in cazul cardurilor de credit putand ajunge pana la 10%. Vina o poarta numai comisioanele 'grase' practicate de unele institutii financiare.

Riscul de evaluare

Unul dintre factorii importanti de risc, pe care bancile l-au luat deja in considerare, este valabilitatea evaluarii pe termen lung. Mai multi bancheri au avertizat ca este posibila o prabusire a preturilor pe piata, ceea ce ar face ca imprumutatii sa refuze sa-si mai plateasca ratele.
Daca preturile apartamentelor s-ar intoarce la nivelul initial, cumparatorii ar putea sa prefere executarea silita, apoi sa cumpere alta locuinta cu jumatate din banii pe care i-ar fi avut de dat la banca.
In domeniul imobiliar, piata si-a spus cuvintul. Cumparatorii au "licitat" pentru a beneficia de ceea ce ar fi avut si fara credit. Doar preturile au crescut, in beneficiul vinzatorilor si al bancii.
Creditul ipotecar a dus la cresteri spectaculoase de preturi pe piata imobiliara. Fata de acum 3 ani, locuintele sint de doua-trei ori mai scumpe. Inasprirea conditiilor de creditare de catre Banca Nationala a avut ca rezultat o calmare a cresterilor.

De avintul imobiliar au profitat si bancile, care au preferat sa perceapa dobinzi mai mari si sa obtina astfel niste bani care ar fi ajuns in buzunarele vinzatorilor. In domeniul imobiliar, piata si-a spus cuvintul - atit timp cit oferta este limitata si apar noi metode de incurajare a cererii (creditul ipotecar), preturile cresc in asa fel incit beneficiarii sa ramina aceiasi.
Banii cu ajutorul carora in urma cu 3 ani putea fi cumparat un apartament sint acum suficienti doar pentru avans. Cumparatorii au "licitat" pentru a beneficia de ceea ce ar fi avut si fara credit. Doar preturile au crescut, in beneficiul vinzatorilor si al bancii.

Valutele in care sunt acordate creditele sunt lei, euro, usd, chf, dar in ciuda avertismentelor BNR.bancile acorda in continuare credite in valute exotice.Bancile care ofera credite in franci elvetieni prognozeaza o crestere a acestora in 2008, in timp ce bancile care nu cuprind in portofoliul lor astfel de imprumuturi califica aceasta directie drept iresponsabila, in ton cu avertismentele BNR.

In cazul Volksbank imprumuturile in franci elvetieni acordate de banca pe care o conduce au reprezentat o treime din totalul portofoliului de credite din 2007, de 2,21 miliarde de euro. Pana la sfarsitul lui 2008, reprezentantii bancii au declarat ca se asteapta ca ponderea sa se mentina la aproape o treime, dar pe fondul cresterii volumului total de credite la 3.4 miliarde de euro.
La OTP Bank Romania, creditele in franci elvetieni au reprezentat mai mult de o treime (36%) din totalul pe 2007, de 642,9 milioane de euro.
In acest an insa, avand in vedere pozitia Bancii Nationale, majoritatea analistilor bancari anticipeaza o diminuare a ponderii creditelor in franci elvetieni in portofoliul total de credite din Romania. Cu toate acestea, reprezentantii OTP Bank Romania, spun ca volumul acestora va fi cu siguranta mai mare.

Si Raiffeisen Bank Romania considera ca e posibil ca ponderea creditelor in franci elvetieni sa sufere o usoara scadere, dar e putin probabil ca aceasta sa se resimta si in privinta volumului, in conditiile in care cererea de imprumuturi e in continua expansiune.
Banca Romaneasca a oferit in primele luni ale anului trecut si credite in yeni japonezi, dar a renuntat la ele din aprilie 2007, sustinand ca nu au prezentat interes pentru public.
Nemultumita de nivelul ridicat al creditarii in valuta, asupra careia masurile de politica monetara ale BNR au o putere limitata, banca centrala a impus la ultima sedinta cresterea provizioanelor la imprumuturile in valuta.

In plus, guvernatorul BNR, Mugur Isarescu, declara cu ocazia prezentarii Raportului trimestrial asupra inflatiei ca avansul creditelor in monede exotice - precum cele in franci elvetieni - implica riscuri valutare foarte ridicate, desi dobanzile la aceste credite sunt mai mici.

'Francul elevetian este in mod traditional o moneda de refugiu', in care fac plasamente investitorii in perioade tulburi, intarindu-l, explicase Isarescu, care adaugase ca banca centrala ar putea lua masuri, fara sa dea insa detalii.

Presedintele BRD SocGen, a reluat ideea guvernatorului mentionand ca, din punctul sau de vedere, 'e o nebunie din partea bancilor sa acorde credite in franci elvetieni in Romania, iar BRD nu are deloc in portofoliu credite in aceasta valuta, din cauza riscurilor pe care le implica'.
Presedintele Volksbank mentiona, insa, ca nu considera creditele in franci elvetieni ca fiind foarte riscante si aduce ca argument faptul ca dobanzile atasate acestei valute nu au fluctuat semnificativ in ultimii cinci ani.

Analistii pietei bancare estimeaza ca aproximativ un sfert din totalul creditelor nou acordate in 2007 au fost in monede exotice, precum francii elvetieni.

Potrivit datelor Bancii Nationale a Romaniei, la sfarsitul anului trecut, creditele in lei - de 67,7 miliarde lei - detineau o pondere de numai 45,7% din totalul creditelor neguvernamentale acordate de banci ce echivalau cu 148,18 miliarde lei (41 miliarde euro).
Cat priveste creditele acordate populatiei, acestea echivalau cu 71,5 miliarde lei la sfarsitul anului trecut, din care imprumuturile in moneda nationala reprezentau doar 47% (33,57 miliarde lei).
Din totalul creditelor acordate populatiei pana la sfarsitul lui 2007, creditele in euro au detinut o pondere de 44,2%, echivaland cu 31,6 miliarde lei, in vreme ce restul imprumuturilor au fost acordate in alte valute, potrivit datelor BNR.

Perioada de timp

Avantajele si dezavantajele unei perioade foarte mari de creditare (06-12-2007)

Schimbarile aduse de banci produselor de creditare in a doua jumatate a acestui an permit clientilor sa imprumute sume sensibil mai mari decat inainte. In prezent, bancile ofera populatiei posibilitatea indatorarii de pana la 70% din veniturile nete, in functie de tipul de produs si ratingul fiecarui clientul. Pe langa gradul de indatorare ridicat, a fost extinsa si perioada de finantare. Acest element joaca un rol important atat asupra valorii creditului, cat si asupra sumei pe care clientul ajunge sa o ramburseze la sfarsitul perioadei. Cele mai radicale modificari in ceea ce priveste perioada maxima de rambursare s-au petrecut pe segementul creditelor de nevoi personale cu garantii. Astfel, daca anul trecut majoritatea bancilor ofereau acest imprumut pe maxim 20-25 de ani,  anul acesta limita a fost extinsa pana la 30 de ani.

Unele banci mici, au marit intervalul de rambursare la 35 de ani. Cea mai mare perioada de creditare este oferita de Raiffeisen Bank, care acorda imprumuturi pe o perioda de 40 ani.

Pentru a arata cum influenteza perioda de creditare suma imprumutata si suma totala de achitare, am luat drept exemplu o familie de doua persoane cu un venit net de 3.000 lei, care doreste sa obtina un credit de nevoi cu garantii de la Raiffesen Bank pe perioada maxima. Astfel, in cazul in care creditul este contractat pe o perioada de 25 ani, solicitantul poate obtine un credit de nevoi personale cu ipoteca de la Raiffeisen Bank de maxim 70.000 euro. La sfarsitul perioadei de rambursare benficiarul urmeaza sa achite suma de 162.000 euro. Daca aceeasi familie ar solicita creditul pe o perioada de 30 de ani, valoarea maxima a acestuia va fi de aproximativ 76.000 euro, insa suma pe care trebuie sa o ramburseze va creste pana la 197.000 euro. In cazul in care se alege finantarea pe perioada maxima de 40 ani, suma va fi de 81.000 euro, mai mare cu 16% fata de imprumutul ce este obtinut pe 25 de ani. La sfarsitul perioadei de creditare beneficarul va rambursa aproximativ 235.000 euro, cu 45% mai mult decat pe 25 de ani. Rata lunara pe care acesta trebuie sa o achite este aproximativ 4910 euro.

In concluzie, desi extinderea numarului de rate face posibila accesarea unei sume mai mari, acest lucru majoreaza semnificativ suma totala pe care beneficiarul va trebui sa o achite la sfarsitul perioadei de creditare. Nu trebuie uitat insa niciodata ca exista totdeauna posibilitatea refinantarii ulterioare si obtinerea astfel a unor conditii de creditare mai bune.  Mai ales in cazul persoanelor cu venituri mari, evident dezavantajate de fostele restrictii.

Credite ipotecare/imobiliare pe 35 de ani, suma nelimitata si virsta de 70 de ani pina la rambursare, imprumuturi de nevoi personale nelimitate pe 30 de ani care pot fi platite pina la 70 de ani sau credite auto de multe zeci de mii de euro cu perioada de rambursare de zece ani. Asa arata acum ofertele pentru populatie ale bancilor. Iar dupa ce BNR a renuntat la cea mai mare parte a restrictiilor impuse bancilor comerciale la creditare, este de asteptat ca sumele posibil de imprumutat sa creasca si mai mult.

Conditii ale acordarii

In primul rand, pentru a obtine un credit ipotecar trebuie sa fiti major. Adica sa aveti o varsta minima de 18 ani. Unele banci, insa, impun o varsta minima mai mare, de 20 sau 21 de ani. In privinta starii civile nu exista conditii, pentru a raspunde intrebarii cititorului. Si cei necasatoriti pot lua un imprumut. Ba chiar unele banci accepta sa ia in considerarea, la acordarea creditului, si veniturile obtinute de partenerul/partenera solicitantului creditului.

In ceea ce priveste varsta maxima de creditare aceasta s-a majorat in ultima vreme, de la 60 sau 65 de ani la 70 de ani sau chiar mai mult, in functie de fiecare banca. Cu alte cuvinte, creditul trebuie rambursat inainte de implinirea varstei maxime. De exemplu, daca aveti 40 de ani, puteti obtine un credit ipotecar pe maxim 20 de ani daca banca impune o varsta maxima de rambursare a creditului de 60 de ani.

Vechimea    necesara

Vechimea la locul de munca este o alta conditie esentiala: in general, este necesara o vechime la actualul loc de munca de cel putin 3 luni, sau chiar 6 luni, in cazul unor banci. De asemenea, vechimea totala in munca trebuie sa fie de minim 1 an, in cazul majoritatii bancilor.
Cu cat vechimea in munca este mai mare, iar schimbarea locului de munca mai rara, cu atat bancile vor aprecia mai mult solicitarea dumneavoastra. Ceea ce inseamna ca veti obtine o evaluare mai buna, iar creditul mai mare.
Si in privinta valorii salariului, majoritatea bancilor au standarde, mai precis acorda credite doar celor cu un anumit venit minim. Exista insa banci care nu impun solicitantilor sa aiba un venit minim.
In general, trebuie un venit lunar de minim 200 de euro pentru a putea obtine un credit ipotecar. Exista banci care impun un venit minim pe familie, de exemplu 300 de euro lunar pe familie ( sau 1000 de lei noi).

Insa pentru a obtine un credit ipotecar pentru cumpararea sau construirea unei locuinte la un pret minim este nevoie de un salariu mult mai mare, si anume in jur de 700-1000 de euro.
De exemplu, pentru un credit de aproximativ 40.000 de euro, pe 30 de ani, cu o dobanda de 7% pe an, salariu ar trebui sa fie un minim de aproximativ 850 de euro (individual sau pe familie).
Pentru obtinerea unui credit mai mare, cele mai multe banci accepta si veniturile altor membrii ai familiei, nu doar venitul celui care solicita creditul sau al sotului (sotiei). Sunt acceptate veniturile parintilor sau copiilor, fratilor, in general rude de gradul I.
Trebuie precizat ca bancile iau in considerare nu doar veniturile din salarii, ci si alte tipuri de venituri ce pot fi dovedite cu acte, precum: dividende, chirii, contracte pe termen scurt, bonusuri, prime, etc.

Avansul

Deocamdata, majoritatea bancilor va cer un avans minim obligatoriu de 25% din valoarea locuintei. Este o conditie impusa de BNR, dar care de curand a fost eliminata, asa incat bancile vor putea sa acorde credite ipotecare cu avans mai mic sau chiar fara avans.

Ipoteca, asigurarea de viata si de locuinta este o alta conditie adica garantarea creditului cu ipoteca asupra locuintei cumparate sau a altei locuinte.Tot ca masura de siguranta, unele banci impun o asigurare de viata si una de locuinta cesionate in favoarea bancii.

Actele necesare

Conditiile bancilor in ceea ce priveste documentatia difera de la banca la banca. Tendinta este de a simplifica documentatia, asa incat exista banci care nu mai solicita copii dupa cartea de munca ci doar dupa adeverinta de venit.

In general, este nevoie de urmatoarele documente:

- actul de identitate
- certificatul de casatorie (daca este cazul)
- adeverinta de salariu tip sau (si) copie dupa cartea de munca
- actele de proprietate
- documente necesare pentru procesul de evaluare a imobilului
- documente din care sa rezulte valoarea proiectului pentru care doriti sa luati imprumutul

Asigurarea

Asigurarea de viata reprezinta 0,35% din valoarea creditului, in timp ce asigurarea imobilului este stabilita la 0,18% din valoarea de evaluare a acestuia.

Pe lista asiguratorilor agreati se afla: Allianz, Omniasig, Unita, Generali, Asirom, Ardaf, Astra, Asiban, BCR Asigurari, Garanta, BT Asigurari, Alpha Insurance sau Agras.

Participanti

In cazul aplicantilor pentru care venitul nu va permite contractarea unei sume mai mari, puteti apela la cumularea veniturilor cu un codebitor - o ruda care sa locuiasca la aceeasi adresa cu dumneavoastra:

-sot/sotie
-ruda de grad II sau chiar III (frati/surori; unchi/matusi; socri)
-afin de grad I (cumnati)

Daca majoritatea institutiilor de credit permit cumularea veniturilor cu o ruda, exista cateva exceptii care va lasa posibilitatatea cumularii cu partenerul de viata, chiar daca nu sunteti casatoriti inca:

-HVB-Tiriac
-Volksbank
-Domenia Credit

Fiecare banca are propriile norme interne, ceea ce face ca unele banci sa fie mai permisive decat altele in acceptarea codebitorilor.Asa se intampla de exemplu, cu numarul coplatitorilor acceptati:

-un singur codebitor: OTP Bank
-2 codebitori: HVB-Tiriac, Banca Romaneasca, Banca Transilvania
-3 codebitori: Finanbank
-4 codebitori: Bancpost

Pentru majoritatea bancilor, varsta maxima a solicitantului de credit la sfarsitul perioadei de creditare este de 65 ani, ceea ce poate fi un impediment pentru cei care doresc sa cumuleze veniturile cu parintii. Insa, sunt banci care fac exceptie de la aceasta regula permitand titularului de credit sa se incadreze pe perioada maxima indiferent de varsta coplatitorului:

-HVB-Tiriac
-Bancpost
-Finansbank
-Domenia Credit

Codebitorul este acea persoana care participa cu venitul sau net la stabilirea venitului total net cert luat in considerare pentru acordarea unui imprumut solicitat de o terta persoana.

Conditia de baza este ca solicitantul creditului si codebitorul/codebitorii sa figureze cu aceiasi adresa de domiciliu in actul de identitate. Sunt banci care stipuleaza clar faptul ca solicitantul creditului si codebitorii trebuie sa locuiasca si sa gospodareasca acelasi spatiu si prin urmare, sa contribuie la bugetul familiei. In cazul in care solicitantul de credit este casatorit, primul codebitor luat in considerare este sotul/sotia acestuia. Daca nu este suficient, se iau in considerare veniturile rudelor si afinilor de grad I pana la gradul IV, in functie de banca, concomitent cu respectarea conditiilor de mai sus.

O varianta a codebitorului este garantul, o persoana care se angajeaza sa plateasca datoriile scadente ale unui tert, in cazul in care acesta din urma este incapabil sa le achite. Pe piata exista putine produse de creditare care solicita girant. In urma aplicarii normei nr. 20/2006 a BNR, care stipuleaza ca "nu vor fi luate in calculul total al familiei veniturile membrilor de familie care sunt si garanti", conceptul de girant ar putea sa dispara in viitorul apropiat.

In situatia in care aplicantul principal ar aduce un codebitor, situatia s-ar schimba radical. Conditia de baza este ca solicitantul creditului si codebitorul/codebitorii sa figureze cu aceeasi adresa de domiciliu in actul de identitate. Sunt banci care stipuleaza clar faptul ca solicitantul creditului si codebitorii trebuie sa locuiasca si sa gospodareasca acelasi spatiu si, prin urmare, sa contribuie la bugetul familiei. Daca solicitantul creditului este casatorit, primul codebitor luat in considerare este sotul/sotia.

Daca este necesar, veniturile sunt completate cu cele ale parintilor sau socrilor aplicantului sau, de ce nu, ale copiilor. In acest punct se pune problema varstei codebitorilor, daca se aplica sau nu regula varstei solicitantului creditului. Aceasta regula prevede ca varsta maxima admisa nu trebuie sa depaseasca varsta solicitantului adunata cu perioada creditului. Insa la Banca Romaneasca si la Bancpost nu este necesar a fi indeplinita aceasta conditie de catre codebitor, ci numai de catre solicitantul principal.

Prevederile din contract se comunica clientului inainte de semnare.

Inainte de semnarea contractului de credit ipotecar pentru investitii imobiliare, institutia autorizata va pune la dispozitia imprumutatului o oferta scrisa, care va cuprinde toate conditiile contractului si termenul de valabilitate a acesteia, care nu va fi mai mic de 10 zile de la momentul primirii ofertei de catre potentialul debitor, se precizeaza in Legea privind creditul ipotecar. Aceasta prevedere este foarte importanta pentru clienti, avand in vedere ca pana acum prevederile din contract erau prezentate clientului in momentul semnarii acestui document. In aceste conditii, o comparare completa a ofertelor bancilor era imposibila si, de multe ori, clientul se trezea in fata unor costuri suplimentare de care nu a fost anuntat. In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, variatia dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta mentionat in contract. Contractul poate sa prevada ca rata dobanzii nu variaza decat atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata initiala a dobanzii, o diferenta minimala determinata. In cazul ipotecarii unei constructii, imprumutatul va incheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi incheiat si reinnoit asftel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului. Contractele de asigurare se vor incheia cu o societate de asigurari, iar creditorul nu va avea dreptul sa impuna debitorului un anumit asigurator. Din practica s-a constatat ca bancile comerciale "forteaza' clientul sa incheie asigurarea de imobil si asigurarea de viata, unde este cazul, la anumite societati de asigurari "agreate', in special bancile care fac parte din grupuri financiare care detin si societati de asigurari.

Creditul de refinantare.

Dintre creditele pe care le ofera o banca in Romania, creditul imobiliar, creditul ipotecar si creditul pentru nevoi personale sunt creditele cu cea mai mare sansa sa fie refinantate.Datorita perioadei de creditare, creditul imobiliar este o victima aproape sigura a unui proces de refinantare a creditului. Acelasi argument se regaseste si in refinantarea creditului pentru nevoi personale cu garantii imobliare. Se stie ca peste o anumita suma, bancile romanesti au cerut ca si garantie un imobil, respectiv o ipoteca. Dobanzile cu care aceste credite au fost contractate acum 2-3 ani sunt mult mai mari decat dobanzile cu care se acorda acum un credit. Acest proces de scadere a dobanzilor va continua si in urmatorii ani. Chiar si creditele contractate acum, peste cativa ani, costurile actuale vor fi foarte mari si, probabil o sa apelati la o refinantare. De aceea, in criteriile care stau la baza alegerii bancii cu care sa lucrati pe viitor ar trebui sa fie si existenta sau nu si nivelul comisionului de rambursare anticipata. Momentan sunt cateva banci care nu percep comision de rambursare anticipata si unele banci care renunta la acest comision dupa o anumita perioada de la contractarea creditului, in general doi ani.

Conditiile in care se poate refinanta un credit ipotecar/imobiliar si etapele.

Pentru refinantarea unui credit imobiliar/ipotecar in primul rand este necesar acordul bancii finantatoare de rambursare anticipata a creditului acordat de aceasta. Modalitatea de aprobare, acordare si utilizare a unui credit de refinantare este similara unui credit pentru investitii imobiliare (imobiliar/ipotecar), singura diferenta constand in documentatia suplimentara ce trebuie prezentata de solicitant, respectiv: contractul de credit de la banca finantatoare, contractele de garantie, extrasul de cont din care sa rezulte valoarea creditului ce va fi refinantat, acordul bancii finantatoare privind rambursarea anticipata a creditului. In cazul refinantarii unui credit pentru investitii (imobiliar/ipotecar) se parcurg urmatoarele etape:

I. Pre-aprobare - pre-aprobarea creditului ce urmeaza a fi refinantat (numai in baza veniturilor realizate de solicitant; coplatitor si dupa caz familia acestuia);

II. Aprobare- prezentarea documentelor de proprietate a bunurilor imobile ce urmeaza a fi aduse in garantie; - evaluarea bunurilor ce vor fi constituite in favoarea bancii de catre societatile de evaluare agreate; - aprobarea creditului de refinantare (imobiliar/ipotecar); - semnarea contractului de credit imobiliar/ipotecar;

III. Constituire garantii (ipoteca si polite de asigurare) - semnarea contractului de garantie (ipoteca) si autentificarea acestuia; - incheierea politei de asigurare a bunului adus in garantie in favoarea bancii precum si polita de asigurare de viata a imprumutatului (mentionam ca luam in considerare politele de viata si politele de asigurare a bunurilor deja intocmite, daca acestea sunt cesionate in favoarea bancii).

IV. Utilizarea creditului - semnarea de catre client a ordinului de plata pentru plata/rambursarea creditului bancii finantatoare si dupa caz, a altor costuri aferente creditului; - incasarea sumei de catre banca finantatoare este conditionata de transmiterea unei confirmari de emitere a adresei de radiere a ipotecii de rang, a carei beneficiar a fost.

Motive

Cinci motive pentru care ai putea sa optezi pentru o refinantare a creditului:

1. dobanda la care ai contractat creditul initial este foarte mare, in general trebuie sa fie cu mai multe procente in plus ca sa merite schimbarea
2. doresti sa schimbi banca datorita modului de lucru, angajatilor, tratamentului, proximitatii, programului de lucru
3. doresti o suma mai mare, dupa o perioada de timp de la contractarea creditului
4. esti pe final cu un credit mai vechi si vrei sa iei un alt credit de la o alta banca in conditii mai bune si nu ai comision de rambursare anticipata si poti alege o alta oferta in alta moneda. Sa zicem ca vrei un credit intr-o moneda exotica.

Bancile iti ofera posibilitatea refinantarii creditelor vechi, astfel ca

in perioade ca aceasta, caracterizata de turbulente de pietele financiare si scumpiri ale finantarilor, tot mai multi clienti care au un credit se uita catre refinantare, ca o solutie de a scapa de cresterile de dobanda. Oportunitatea este exploatata de unele banci, care incearca astfel sa atraga clientii altor jucatori, nemultumiti de cresterea ratelor lunare. In ultima perioada, mai multe banci si-au construit ofertele de refinantare in jurul creditului de nevoi personale cu ipoteca. Acesta se preteaza atat pentru finantarea unor imprumuturi pentru locuinta mai vechi, avand perioade de acordare si costuri foarte apropiate de acestea, precum si pentru creditele de nevoi si de consum. Dupa rambursarea celorlalte credite contractate anterior, clientul va plati o singura rata lunara, in contul creditului de refinantare cu ipoteca. De asemenea, se poate obtine si o suma de bani suplimentara.

Este recomandabil ca un client sa-si refinanteze credite daca obtine o dobanda mai mica sau un termen de rambursare mai mare decat al creditelor mai vechi. Un alt avantaj este ca poate plati o singura rata lunara, atunci cand isi refinanteaza doua sau mai multe credite mai vechi. In plus, pe langa inchiderea creditelor vechi, clientul poate obtine si o suma de bani suplimentara (in conditiile in care bugetul si garantia permit).

Una dintre solutiile pe care bancile o evidentiaza atunci cand vine vorba de refinantare este creditul in franci elvetieni, datorita dobanzilor mai mici decat in cazul euro sau lei.

Indiferent de oferta aleasa, refinantarea unuia sau mai multor credite are ca principal obiectiv obtinerea unui cost de finantare mai bun. Se poate alege astfel plata unei rate lunare mai mici sau o perioada de rambursare a creditului mai redusa. Alegerea refinantarii trebuie insa sa se bazeze pe un calcul de rentabilitate, in conditiile in care noul credit si plata celui vechi implica niste costuri semnificative. De asemenea, in cazul in care refinantarea se va face in alta moneda decat cea a creditului vechi, trebuie luate in calcul si diferentele de schimbul valutar, ce pot aduce la randul lor costuri suplimentare.

Legislatie aparuta

Din punct de vedere legislativ, cele doua denumiri provin din legi diferite: creditul ipotecar este reglementat de legea 190 / 1999, in timp ce creditul imobiliar se legitimeaza din Codul civil.

Art. 1. - In conditiile prezentei legi, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Art. 3. - (1) Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau constructii - pentru care se acorda creditul.

(2) Ipoteca astfel constituita pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul si constructiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, in limita valorii stabilite prin contract si pe masura utilizarii creditului.

(3) Prevederile art. 1.775 din Codul civil nu se aplica ipotecilor constituite pentru garantarea imprumuturilor acordate in conditiile prezentei legi.

(4) Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art.1786 din Codul civil.

(5) In cazul in care partile sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior.
(6) Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.

Art. 4. - Dispozitiile art. 1.722 din Codul civil se aplica numai in cazul in care formalitatile de publicitate prevazute de lege au fost indeplinite inainte de inscrierea ipotecii.
Art. 5. - Pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitiisunt lovite de nulitate absoluta.

Institutiile care acorda credite ipotecare si persoanele care pot beneficia de credite ipotecare Art. 6. - Bancile, Agentia Nationala pentru Locuinte, Casa de Economii si Consemnatiuni si alte institutii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pot acorda credite ipotecare.
Art. 7. - Pot beneficia de credite ipotecare in conditiile prezentei legi persoanele fizice care au cetatenia romana si domiciliul in Romania si persoanele juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.

Obligatiunile ipotecare.

Art. 29. - In scopul atragerii fondurilor necesare pentru acordarea de credite ipotecare, institutiile financiare autorizate conform legii pot emite, in conditiile Legii nr. 52/1994, obligatiuni in baza portofoliului de creante ipotecare sau privilegiate detinut.

Art. 30. - Obligatiunile ipotecare vor putea fi emise in limita a 60% din valoarea portofoliului.
Art. 31. - Obligatiunile ipotecare sunt valori mobiliare si vor fi tranzactionate pe pietele de capital autorizate.
Art. 32. - Institutiile financiare autorizate vor constitui un fond de garantare a obligatiunilor ipotecare, care va fi folosit in conditiile prevazute in actele de infiintare ori de organizare a acestuia.

Creditele pe judete

Bucurestenii sint lideri la toate tipurile de credite, dar, in provincie, situatia e nuantata: ardelenii se imprumuta pentru casa, iar muntenii ca sa consume.

Mai mult de o treime din valoarea imprumuturilor ipotecare acordate de banci pina la finalul lunii noiembrie a anului trecut au fost contractate de bucuresteni, potrivit ultimelor statistici ale Bancii Nationale. Astfel, conform bancii centrale, valoarea totala a creditelor ipotecare se ridica la 7,8 miliarde RON, iar din aceasta suma, 3,02 miliarde, adica 38%, au fost contractate de bucuresteni.

Pe locul doi in clasament, dar la mare distanta, se plaseaza clujenii, care, pina la finalul lui noiembrie, aveau contractate credite ipotecare de 434,5 milioane RON (adica doar 5% din totalul national), fiind urmati de locuitorii din judetul Brasov, cu 261 de milioane (doar 3%) din total.
Din punctul de vedere al contractarii de credite de consum, lider este, evident, tot Bucurestiul, cu 6,9 miliarde RON, dar proportia detinuta de bucuresteni in totalul imprumuturilor acordate la nivelul intregii tari este mai mic decit in cazul creditelor ipotecare, de doar 23% - la nivel national, creditele de consum se ridica   la 29.9 miliarde RON.

Liderii provinciei sint insa argesenii, care au contractat credite de consum in valoare totala de 1,12 miliarde RON, adica 3,7% din totalul national.
Numarul total al clientilor neguvernamentali se ridica, la sfirsitul lui noiembrie, la 18,5 milioane (persoane fizice si firme), dintre care 3,3 milioane doar in Bucuresti. Din totalul national, numarul persoanelor fizice care au relatii cu sistemul bancar se ridica la 17,3 milioane.

Piata ipotecara se legalizeaza.

Aparitia legislatiei care reglementeaza activitatea bancilor de credit ipotecar ar putea rezolva o mare problema in domeniul locativ, si anume finantarea. Bancile de credit ipotecar vor putea sa atraga finantare pentru acordarea de noi credite prin emisiuni de obligatiuni ipotecare pe termen mediu si lung, garantate cu portofoliul de credite ipotecare. Bancile comerciale obisnuite se confrunta cu problema finantarii, avand in vedere ca resursele atrase de la populatie sunt, in general, pe termen scurt, de pana la un an, in timp ce creditele ipotecare se acorda pe termen lung, putand sa ajunga si pana la 30 de ani. Presedintele Comisiei Buget, Finante, Banci din Senat, initiatorul pachetului de legi privind creditul ipotecar, aprecia recent ca necesarul de locuinte noi pentru Romania este de peste un milion, ceea ce ar presupune, daca socotim si reabilitarea si consolidarea locuintelor existente, o piata ipotecara, in anii care vin, de peste 20 de miliarde de euro. Potrivit acestuia, singura sansa de atragere de noi resurse financiare pentru constructia de locuinte, pentru consolidarea si reabilitarea celor existente este utilizarea pietei de capital si a instrumentelor de tipul valorilor imobiliare.

Bancile de credit ipotecar asteapta normele BNR

Potrivit Legii privind bancile de credit ipotecar, publicata recent in Monitorul Oficial, bancile de credit ipotecar vor putea sa desfasoare toate activitatile pe care le realizeaza o banca universala, cu exceptia atragerii de depozite potrivit legii privind bancile de credit ipotecar. Bancile vor fi constituite ca societati comerciale pe actiuni, cu aprobarea Bancii Nationale a Romaniei (BNR), avand ca principal obiect de activitate acordarea de credite ipotecare si atragerera de fonduri prin obligatiuni ipotecare. Pana la data solutionarii cererii de autorizare, precum si in cazul respingerii acesteia, societatile de credit ipotecar isi pot desfasura activitatea in conformitate cu prevederile ordonantei de urgenta a Guvernului din 2002, privind societatile de credit ipotecar. Legea va intra in vigoare in termen de o luna de la publicarea in Monitorul Oficial - 3 martie, iar normele vor fi elaborate de BNR, in termen de 3 luni.

Finantari ipotecare versus credite bancare

Domenia Credit asteapta o crestere substantiala a numarului de cereri de creditare, iar Compania imobiliara Impact construieste in continuare case pe care le vinde intr-un sistem special de leasing imobiliar. Constituite ca alternative la creditul bancar, finantarile oferite de societatile de credit ipotecar prezinta o serie de avantaje. Daca in cazul lui Imofinance dobanda este in general mai mica cu 1,5% decat media dobanzilor bancare, la celelalte societati, chiar daca exista o dobanda mai mare decat cea oferita de banci, solutiile existente au caracteristici avantajoase. De exemplu, la Domenia Credit conditia esentiala a existentei precontractului de vanzare-cumparare dispare. 'Un precontract expune solicitantul la un risc, atata timp cat nu stie daca are sau nu un credit aprobat. Domenia Credit nu solicita precontract in nici o faza a procesului de creditare, tocmai pentru a feri clientii de acest risc. Un alt avantaj acordat de societatile de credit consta in modalitatile de calcul al veniturilor lunare nete ale solicitantilor. Angajatii cu salarii mari indexate la o moneda forte sunt un segment limitat, dar ei sunt cei care pot 'alege' intre ofertele lansate de banci. Sunt multe categorii, insa, care nu au nici o sansa sa se califice la un credit ipotecar bancar, pentru ca nu detin un clasic contract de munca pe perioada nedeterminata. Piata muncii s-a schimbat radical. Modalitatile legale prin care o persoana poate primi o remuneratie pentru munca prestata s-au diversificat in ultimul an. Exemple mai noi: microintreprinderile, care de cele mai multe ori nu reprezinta o mica afacere, ci o alta forma de angajare pentru evitarea fiscalitatii, sau liber-profesionistii, consultantii de asigurari cu contracte de colaborare, sau alte forme de angajare pe baza de contracte de colaborare. Toate societatile de credit ipotecar au metode proprii prin care analizeaza aceste tipuri de venituri. Pana la achitarea ultimei rate sau a ultimei transe (compania are si un sistem de plata in diferite transe, la doua-trei luni sau mai mult, dupa cum doreste solicitantul), proprietar este compania Impact SA. 'Clientul achita un avans de 15%, apoi cumpara locuinta in rate in termen de sase-opt ani. Dupa achitarea ultimei rate, clientul devine proprietarul de drept al casei', Celelalte avantaje ale finantarilor practicate de societatile financiare se refera la transparenta si flexibilitate. Costurile adiacente unui credit sunt anuntate din primul moment, analiza se face in 48 de ore, iar dobanzile practicate sunt cele legate de indicii internationali de referinta Libor si Euribor. Raportarea la indicii internationali de referinta reprezinta o protectie a clientului in fata dobanzilor variabile oferite de creditele bancare. In cazul dobanzilor variabile, pe parcursul celor 15-20 de ani de rambursare, evolutia pietei bancare poate oferi surprize. In cazul in care dobanzile cresc, clientul ajunge automat sa plateasca mai mult decat a calculat initial. Cum in unele cazuri si avansul solicitat este mai mic decat cel cerut de banci, iar dobanzile sunt negociabile in functie de client, societatile de credit ipotecar sau leasingul imobiliar sunt o alternativa viabila la creditul bancar, ceva mai greu de obtinut acum.

Introducerea in Romania a sistemului de economisire si creditare in sistem colectiv pentru domeniul locativ.

Implementarea masurilor propuse pe linia dezvoltarii creditului ipotecar in Romania presupune initiative legislative, timp si, nu in ultimul rand, costuri ridicate. Totodata, pentru persoanele cu venituri modeste nu exista, pana in prezent, nici o posibilitate de a-si solutiona problemele locative acute cu care se confrunta. In acest context, adoptarea sistemului de economisire si creditare in sistem colectiv pentru domeniul locativ (Contract Savings for Housing - sistemul contractelor de economisire) apare ca o alternativa la creditul ipotecar acordat prin intermediul bancilor comerciale.

Introducerea acestui sistem in Romania (sistem a carui implementare a fost incununata de succes, in unele tari din Europa Centrala si de Est) a devenit posibila a data cu intrarea in vigoare, la 1 ianuarie 2003, a Legii nr.541/2002 privind economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru domeniul locativ, primele case de economii pentru domeniul locativ fiind autorizate de catre Banca Nationala a Romaniei, in anul 2004.

Economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru domeniul locativ reprezinta un sistem de finantare modern in cadrul caruia, intr-o prima faza, persoana fizica - clientul bancii economiseste o anumita suma, urmand ca, ulterior, sa obtina dreptul de a primi un credit pe termen lung (pentru scopuri locative), la o rata a dobanzii fixa, avantajoasa, pentru diferenta dintre valoarea totala a contractului si soldul economisit. Acest sistem de finantare, preferat in special datorita transparentei si cailor de acces la mijloacele financiare, este recomandabil indeosebi pentru economiile care se confrunta cu incertitudinea economica si cu dificultati in evaluarea bonitatii beneficiarilor de credit ipotecar. Sistemul prezinta numeroase avantaje, care garanteaza succesul implementarii lui si in Romania, dupa cum urmeaza:

a)  din punctul de vedere al viitorilor beneficiari de credite:

permite obtinerea de credite pe termen lung, la o rata a dobanzii fixa, preferentiala, situata sub nivelul ratei de piata a dobanzii;

- permite bonificarea economiilor cel putin la nivelul ratei inflatiei, prin acordarea de catre casa de economii a unei dobanzi sub nivelul pietei, in paralel cu subventionarea de catre stat a unei prime la soldul economisit (a carei valoare reprezinta, in Romania, 30% din soldul economisit anual, neputand insa depasi cuantumul unui salariu lunar mediu brut pe economie);

primele acordate si dobanzile bonificate la depozitele constituite in cadrul acestui sistem nu se includ in calculul impozitului pe venit.

b) din punct de vedere macroeconomic:

- promoveaza formarea bazei de finantare de catre persoane fizice, in faza de economisire;

reorienteaza mijloacele financiare ale populatiei dinspre consum spre economisire, intr-un anumit scop, pe o perioada lunga de timp;

- face posibila aparitia unor efecte favorabile pe orizontala, in economie, intrucat contribuie la dezvoltarea industriei constructiilor si a tuturor ramurilor si subramurilor conexe acesteia, la crearea de noi locuri e munca, reducand totodata salturile exagerate ale preturilor in domeniul imobiliar.

Experienta de pina acum in aplicarea schemelor de tip "Bausparkassen" arata ca un astfel de system prezinta si o serie de dejavantaje, relevante in acest sens fiind concluziile conferintei de la Paris a OECD (Organizatia pentru Cooperare si Dezvoltare Economica) si a Bancii Mondiale din iulie 2000, potrivit carora- astfel de programe se dovedesc insuficient de flexibile atunci cand se confrunta cu schimbari ale mediului economic; - programele sunt dependente de subventii guvernamentale importante si in continua crestere, care au atins niveluri de 1 - 1,5% din bugetele unor tari din Europa Centrala dsi de est in acest sens fiind interesant de mentionat exemplul Poloniei, care incearca sa abandoneze astfel de programe tocmai din acest motiv;

- aplicarea unei astfel de scheme implica si o perioada de asteptare, pe durata procesului de economisire, in care nu pot aparea rezultate vizibile.