Accesiunea imobiliara artificiala
Accesiunea
imobiliara artificiala presupune ridicarea unei constructii pe
un teren aflat in proprietatea altei persoane decat proprietarul materialelor
folosite. Bunul principal il reprezinta terenul, iar constructia este
privita drept bunul secundar. Astfel, proprietarul terenului devine
si proprietarul constructiei. Potrivit legii civile, orice constructie,
plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului,
sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant
cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste
contrariul. Acest text contine doua prezumtii relative. Prima
prezumtie, trasa din faptul ridicarii unei constructii pe
un anumit teren, se refera la imprejurarea ca o asemenea lucrare s-a
facut de catre insusi proprietarul terenului respectiv, precum
si ca lucrarea s-a facut pe cheltuiala sa in ce priveste
materialele si manopera folosite. Daca se face proba contrarie
constand in relevarea faptului ca ridicarea constructiei s-a
facut de catre proprietar, dar cu materiale apartinand unei alte
persoane, atunci este vorba despre un caz particular de accesiune
imobiliara artificiala. Este
insa posibil ca un tert sa dovedeasca chiar imprejurarea
ca el insusi, iar nu proprietarul terenului este acela care a ridicat
constructia. Intr-o asemenea situatie, se vor aplica regulile ce
reglementeaza un alt caz particular de accesiune imobiliara
artificiala: ipoteza lucrarilor efectuate de o persoana cu
materialele sale proprii, pe terenul altcuiva. Cea
de-a doua prezumtie evocata in codul civil ca orice
constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra
pamantului, sunt prezumate ca sunt ale proprietarului terenului
pana ce se dovedeste contrariul - poate fi rasturnata prin
incheierea in prealabil a unui contract intre proprietarul terenului si
constructorul-proprietar al materialelor prin care sa se recunoasca
celui de-al doilea atat dreptul de proprietate asupra constructiei
respective, cat si, in mod corespunzator, dreptul de superficie in
vederea folosirii terenului aferent constructiei. Ipoteza
ridicarii constructiei de catre proprietarul terenului, cu
materialele altcuiva-Proprietarul terenului care a
facut constructii, plantatii sau lucrari cu materiale
straine, este dator sa plateasca valoarea materialelor. In
plus, el mai poate fi obligat, dupa imprejurari, si la plata de
daune-interese. In virtutea accesiunii, proprietarul terenului devine
proprietarul constructiei, ceea ce explica de ce proprietarul
materialelor nu are dreptul de a pretinde restituirea materialelor. Ipoteza ridicarii
constructiei de catre o alta persoana decat proprietarul
terenului.-In acest caz, proprietarul ternului
pe care s-au facut lucrarile devine proprietarul acestora prin
accesiune, cu obligatia de a despagubi pe constructor. In
aceasta ipoteza, reglementarile juridice aplicabile
constructorului sunt diferite dupa cum acesta a fost de rea
credinta sau de buna credinta. Constructorul de rea-credinta este persoana care
edifica o constructie pe un terenul despre care stie ca nu
ii apartine. In acest caz, proprietarul terenului poate opta intre a
invoca accesiunea, cu consecinta retinerii constructiei,
insa cu obligatia de a plati constructorului de
rea-credinta valoarea materialelor si pretul muncii.
Proprietarul terenului poate insa sa pretinda constructorului de
rea-credinta si ridicarea plantatiilor si a
constructiilor cu cheltuiala celui ce le-a facut. Constructorul de
rea-credinta poate chiar, dupa imprejurari, fi condamnat la
daune-interese pentru prejudiciile sau vatamarile ce a putut
suferi proprietarul locului. Proprietarul terenului va pierde dreptul de
optiune daca il va exercita abuziv in sensul adoptarii unei
atitudini pasive "premeditate" pana in momentul finalizarii
constructiei; pierderea dreptului de optiune se va concretiza in
excluderea posibilitatii de a cere constructorului de
rea-credinta demolarea constructiei. Pe de alta parte,
chiar daca nu ar fi intrunite conditiile unui abuz de drept din
partea proprietarului terenului, solutiei vadit neeconomice a
demolarii constructiei deja edificate i se va prefera, in principiu,
solutia indemnizarii constructorului prin acordarea sumei care
sa acopere valoarea materialelor si pretul muncii. Convingerea instantei de judecata potrivit
careia este oportun si echitabil sa se admita cererea
proprietarului terenului de a se demola constructia nu inlatura
necesitatea obtinerii in prealabil a unei autorizatii de
desfiintare a constructiei, eliberata de organul administrativ
competent. Constructorul
de buna-credinta este acea
persoana care ridica o constructie pe un teren in
legatura cu care are convingerea ca ii apartine.
Buna-credinta a constructorului se apreciaza in raport cu
momentul realizarii constructiei. In aceasta situatie, nu
mai este admisibila pretentia proprietarului terenului obliga
constructorul la demolarea edificiului. Prin urmare, proprietarul va
retine constructia in proprietate, operand accesiunea imobiliara
artificiala. Si in aceasta ipoteza exista un drept de
optiune, care se refera la intinderea indemnizatiei pe care
proprietarul terenului este obligat sa o plateasca in favoarea
constructorului de buna-credinta. Astfel, proprietarul terenului
va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul
muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a
cresterii valorii fondului. Aparent, nu exista o diferenta
esentiala de tratament juridic intre constructorul de
rea-credinta si constructorul de buna-credinta,
avand in vedere ca, in cel de-al doilea caz, proprietarul terenului va
opta, in mod normal, pentru acordarea unei sume mai reduse, adica aceea
care acopera valoarea materialelor si pretul muncii. Practic
insa, posibilitatea proprietarului terenului de a cere constructorului de
rea-credinta sa ridice constructia pe cheltuiala sa
creeaza premisele "constrangerii" acestuia din urma la
acceptarea unei despagubiri care, in realitate, este inferioara
cuantumului compus din valoarea materialului si pretul muncii. Atat
constructorul de buna-credinta cat si cel de rea-credinta,
atunci cand proprietarul terenului opteaza pentru invocarea accesiunii,
are un drept de creanta impotriva acestuia din urma. Se
considera ca termenul de prescriptie este de 3 ani, care incepe
sa curga din momentul in care proprietarul terenului, invocand
accesiunea, si-a manifestat intentia de a-si insusi
constructia.
